В российском праве помимо известных «трёх китов» – частной, государственной и муниципальной – существует ещё целый ряд собственностей, которые закон относит к категории «иные формы»․ О них редко вспоминают в быту, зато именно они регулируют имущественные отношения, в которых задействованы специфические субъекты: некоммерческие организации, религиозные и общественные объединения, крестьянские (фермерские) хозяйства, товарищества собственников жилья и др․ Какие нормы ГК РФ охватывают эти формы, какие особенности имеют права их собственников и чем «иная» собственность отличается от классических видов – об этом подробно в настоящей статье․

Нормативное определение «иной собственности»

Термин «иные формы собственности» закреплён в ч․ 1 ст․ 212 ГК РФ․ В отличие от частной, государственной и муниципальной форм, законодатель не даёт их исчерпывающего перечня, а лишь указывает, что они «признаются» в РФ․ Это означает:

• открытый характер перечня;
• возможность появления новых видов собственности при изменении общественно-экономических условий;
• необходимость дополнительного нормативного (подзаконного) регулирования для каждого конкретного случая․

Ключевая связка норм

В той же ст․ 212 ГК РФ в п․ 2 прямо указано: «владение, пользование и распоряжение имуществом осуществляются собственником… в соответствии с настоящим Кодексом и другими законами»․ Таким образом, общие положения о содержании права собственности (ст․ 209 ГК РФ) полностью применимы и к «иным» формам: собственнику принадлежат три «классических» права – владение, пользование и распоряжение․

Основные субъекты «иной» собственности

Некоммерческие организации

Ст․ 213 ГК РФ (в ред․ 2025 г․) прямо закрепляет: «в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов…»․ Из этого вытекает, что некоммерческие организации (ст․ 50 ГК РФ) – потребительские кооперативы, благотворительные фонды, общественные объединения, религиозные организации – могут быть полноправными собственниками любого имущества, за исключением тех объектов, законом прямо запрещённых к частному (включая и «иной») обороту․

Особенности:

• запрет распределения прибыли между участниками (ст․ 50 ГК РФ);
• обязанность целевого использования имущества (устав, п․ 4 ст․ 213 ГК РФ);
• возможность создания хозяйственных обществ/товариществ для предпринимательской деятельности (ст․ 121, 122 ГК РФ)․

Крестьянские (фермерские) хозяйства

Ст․ 257 ГК РФ закрепляет: «имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве общей долевой собственности, если иное не установлено соглашением между ними»․ Это значит:

• внутри одного хозяйства может существовать долевая собственность (ст․ 244–247 ГК РФ);
• в отношении третьих лиц К(Ф)Х выступает как единый субъект права собственности;
• возможность перехода долей по наследству и договору (ст․ 218, 1112–1183 ГК РФ)․

Товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительные и иные кооперативы

ТСЖ приобретают в собственность:

• земельные участки под домом;
• многоквартирные дома в целом и их части (подвалы, крыши, инженерные системы);
• оборудование и иное имущество, необходимое для эксплуатации дома․

При этом:

• общее имущество находится в долевой собственности всех собственников помещений (ст․ 290 ГК РФ);
• отдельные объекты могут быть оформлены на ТСЖ как юрлицо (чаще всего – нежилые помещения, парковки)․

Религиозные организации

Закон «О свободе совести…» в совокупности с п․ 4 ст․ 213 ГК РФ позволяет религиозным организациям:

• иметь в собственности культовые здания, земельные участки, транспорт, оборудование;
• распоряжаться таким имуществом в рамках своей уставной деятельности;
• не допускать использования имущества «во вред основам публичного порядка и морали» (ст․ 10 ФЗ-125-97)․

Специфика владения, пользования и распоряжения

Ограничения, вытекающие из целевого характера

Для некоммерческих структур и кооперативов критично соблюдать уставные цели․ Например:

• жилищный кооператив не может продавать земельный участок под многоквартирным домом «просто так» – это потребует решения общего собрания и соблюдения процедуры ст․ 217 ГК РФ;
• религиозная организация, передавшая храм в безвозмездное пользование приходу, сохраняет за собой право собственности, но ограничена в распоряжении (ст․ 209, 209․1 ГК РФ)․

Долевая собственность внутри «иной» формы

В К(Ф)Х, ТСЖ, ЖСК нередко возникает долевая собственность․ Правила её регулирования:

• ст․ 244–247 ГК РФ определяют порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом;
• доли в праве общей собственности могут отчуждаться, но с соблюдением преимущественного права покупки (ст․ 250 ГК РФ, в редакции 2025 г․);
• возможно раздел имущества долевых собственников через выдел в натуре или выплату компенсации (ст․ 252 ГК РФ)․

Приобретение и прекращение права собственности

Основания (ст․ 218 ГК РФ)

В отношении «иной» собственности действуют все универсальные основания:

1. договор (купля-продажа, дарение, мена, рента и др․);
2. перераспределение долей при реорганизации юрлица (слияние, присоединение, выделение);
3. наследование (ст․ 1112–1183 ГК РФ);
4. кадастровые и судебные акты (например, при перераспределе земель сельхозназначения)․

Прекращение

Помимо традиционных способов (отчуждение, отказ, гибель имущества) для «иной» собственности возможно:

• принудительное изъятие при нарушении целевого использования (ст․ 238, 239 ГК РФ);
• лишение религиозной организации статуса юрлица по решению суда с последующей ликвидацией и реализацией имущества (ст․ 14 Закона о свободе совести)․

Налогообложение и отчётность

Практические советы

Юристам и бухгалтерам

• Обязательно проверяйте, входит ли объект в перечень запрещённого к частному обороту (указ Президента, ПП Правительства РФ, федеральные законы)․
• При оформлении сделок с К(Ф)Х требуйте протокол общего собрания членов хозяйства, подтверждающий согласие на отчуждение доли․
• Для ТСЖ разделяйте долевое имущество собственников квартир и самостоятельную собственность ТСЖ; в договорах аренды, подряда и поставки закрепляйте, кто именно выступает стороной․

Гражданам и предпринимателям

• Старайтесь закрепить в уставе или соглашении чёткий порядок управления общей долей, чтобы избежать споров (по образцу ст․ 247 ГК РФ)․
• При покупке доли в К(Ф)Х или ТСЖ проверяйте кадастровые и правоустанавливающие документы на предмет обременений, залогов, аренды․

«Иная собственность» – это не «второсортный» вариант права, а гибкий инструмент, позволяющий регулировать имущественные отношения для большого круга субъектов, от крестьянского хозяйства до религиозных организаций․ Её главные черты – открытость перечня, привязка к уставным целям и возможность внутренней долевой структуры․ Правильное понимание особенностей «иной» собственности помогает не только избежать судебных споров, но и эффективно управлять активами в рамках закона․

г․