Актуальность темы. С 1 января 2026 г. ставка НДС выросла до 22 %, а значит, любая ошибка при продлении аренды может обернуться как налоговыми, так и гражданско-правовыми рисками. Ниже, систематизированный разбор того, как изменить срок договора аренды, не нарушая ст. 421, 450, 609, 610 и 621 ГК РФ.
Три основных способа изменить срок аренды
- Пролонгация (автоматическое продление).
- Подписание нового договора.
Когда договор продлевается «сам по себе»
Условия безусловной пролонгации (ст. 621 ГК РФ)
Если в договоре не указан запрет на автоматическое продление и арендатор продолжает пользоваться имуществом более месяца, а арендодатель:
- не требует возврата;
- не предлагает новый договор;
- не направляет уведомление о прекращении,
— то договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, но не более 5 лет (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).
Ограничения
Судебная практика (Определение ВС РФ от N 305-ЭС19-15922) подчёркивает: стороны вправе заранее исключить условие о пролонгации. Поэтому перед тем как полагаться на «автоматику», убедитесь, что в договоре нет прямого запрета.
Продление по соглашению сторон
Дополнительное соглашение (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
Плюсы:
- не нужно повторно регистрировать договор, если первоначальный срок ≤ 1 года;
- можно изменить отдельные условия без переоформления всего договора.
Минусы:
- при аренде недвижимости свыше 1 года дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ);
- если соглашение не зарегистрировано, оно считается незаключённым.
Новый договор
При заключении нового договора:
- применяется преимущественное право арендатора (ст. 621 ГК РФ);
- обязательна регистрация, если объект недвижимости и срок > 1 года;
- можно пересмотреть ставку НДС (22 % с ), арендную ставку и пр.
Пошаговая схема действий арендодателя
- За 30–60 дней до истечения срока направьте арендатору:
- уведомление о намерении заключить новый договор;
- или уведомление о прекращении договора (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).
- Если арендатор молчит, но продолжает пользоваться объектом:
- направьте письменное требование о возврате;
- либо подготовьте проект дополнительного соглашения/нового договора.
- При аренде недвижимости > 1 года:
- зарегистрируйте дополнительное соглашение или новый договор в Росреестре;
- убедитесь, что сумма аренды указана без НДС, если стороны договорились сохранить первоначальную цену.
Частые ошибки и судебные решения
| Ошибка | Последствия | Судебная практика |
|---|---|---|
| Не зарегистрировали дополнительное соглашение к договору аренды здания | Договор считается непродлённым; арендатор — самозахватчик | Постановление АС Волго-Вятского округа от N Ф01-423/2025 |
| Отказ арендатора подписать новый договор, но продолжение фактического пользования | Возникает «возобновлённый» договор на неопределённый срок с возможностью расторжения за 1 месяц | Определение ВС РФ от N 305-ЭС19-15922 |
| Условие «договор не может быть расторжён сторонами» | Признаётся ничтожным, если противоречит ст. 619–620 ГК РФ | Постановление АС Московского округа от N Ф05-123/2025 |
Чек-лист для бухгалтера и юриста (2026)
- Для договоров ≤ 11 месяцев, дополнительное соглашение без регистрации.
- Для договоров ≥ 12 месяцев — либо новый договор, либо зарегистрированное допсоглашение.
- Проверьте, что сумма без НДС указана отдельной строкой, чтобы избежать споров после роста ставки НДС до 22 %.
- Письменное уведомление о продлении/прекращении направляйте заказным письмом или по электронной подписи (если договором предусмотрено).
Краткий вывод
Изменить срок договора аренды можно тремя способами, но только соблюдая форму и порядок, предусмотренные ст. 609, 610 и 621 ГК РФ. В 2026 году особое внимание — обязательная регистрация при сроке > 1 года и корректное отражение НДС 22 %. Любое «молчаливое» продление без документов повышает риски как для арендодателя, так и для арендатора.