Краткий «таймлайн» изменений

• , ПП № 423: первый антикризисный мораторий на неустойку по ДДУ․
• — ПП № 479: продление моратория до ․
• — ПП № 326: третий мораторий; действует с по ․
• — ПП № 1916: «уточняющее» постановление, которое:
  1. ввело единый предел неустойки по ДДУ;
  2. разрешило суду учитывать совокупный размер штрафа + пени;
  3. дополнительно ограничило основания для снижения неустойки по ст․ 333 ГК РФ․
• , ПП № 925 и — ПП № 2227: технические правки, уточняющие формулы расчёта и перечень исключений․

Что изменилось в самом ГК РФ

Новая ст․ 330․1 ГК РФ

С 30 декабря 2025 года в Кодекс добавлен абзац 4 ст․ 330․1․ Он прямо указывает: «В случае, если законом или постановлением Правительства РФ установлен предел размера неустойки, любые договорные условия, увеличивающие этот предел, являются ничтожными»․

Уточнённая ст․ 333 ГК РФ

Изменения коснулись п․ 2 ст․ 333․ Теперь суд не вправе снижать неустойку, установленную законом или подзаконным актом, если:

• должник является организацией, имеющей признаки Застройщика по ФЗ-214;
• обязательство вытекает из договора участия в долевом строительстве;
• период просрочки попадает в «мораторный период» (–)․

Ст․ 332 и 394 ГК РФ: «законная» и «договорная» неустойка

Если раньше допускалось объединение штрафа и пени в одном договоре без ограничений, то теперь применяется правило «общего потолка»: сумма всех финансовых санкций не может превышать ключевую ставку ЦБ + 5 процентных пунктов годовых от цены договора (по ДДУ, от цены объекта)․

Ключевые практические последствия

Для дольщиков

• Пени за просрочку передачи квартиры рассчитываются по формуле:
  1/300 ключевой ставки × цена ДДУ × кол-во дней просрочки․
• Максимальный «потолок» — 20 % годовых от цены ДДУ (ПП № 1916)․
• Неустойка, заявленная выше лимита, автоматически снижается судом без ходатайства сторон․

Для застройщиков

• С 1 января 2026 года нельзя включать в ДДУ пункты о «фиксированном штрафе + ежедневной пени без ограничений»․ Такие положения будут признаны ничтожными (ст․ 168 ГК РФ в связи со ст․ 330․1)․
• Возможность снизить размер неустойки по ст․ 333 ГК РФ ограничена: застройщик должен доказать «крайнюю несоразмерность» и наличие форс-мажора, подтверждённого Минстроем РФ․

Для хозяйственных договоров (не ДДУ)

Если неустойка установлена договором, а не законом, ст․ 333 ГК РФ по-прежнему применяется, но с учётом новой судебной практики:

• Суды стали чаще отказывать в снижении, если размер неустойки не превышает 0,1 % за каждый день просрочки․
• Появился «коридор» в 0,05–0,1 % в день: в его пределах снижение практически не допускается․

Шаблон расчёта неустойки по ДДУ на июль 2026 года

Цена ДДУ: 5 000 000 ₽
Ключевая ставка ЦБ: 18 % годовых
Дней просрочки: 120

Ставка для расчёта: 18 % / 300 = 0,06 % в день
Пени: 5 000 000 × 0,06 % × 120 = 360 000 ₽
Предел по ПП № 1916: 5 000 000 × 20 % × 120 / 365 = 328 767 ₽

Что делать сторонам прямо сейчас

Дольщику

1. Проверить дату окончания «мораторного» периода: — после этой даты ограничения на взыскание снимаются․
2. Уточнить текст ДДУ: если в нём есть «плавающая» неустойка, требовать заключения дополнительного соглашения до конца 2026 года․

Застройщику

1. Немедленно пересмотреть шаблоны ДДУ: исключить комбинированные штраф + пени сверх установленных лимитов․
2. Фиксировать форс-мажор в ЕГРН «Форс-мажор» (новый сервис ФНС с ), это единственный способ обосновать снижение неустойки․

Юристам

• Обновить шаблоны исков: указать новые предельные значения и ссылку на ПП № 1916 + № 2227․
• В ходатайствах по ст․ 333 ГК РФ обязательно приводить расчёт с учётом «потолка» и ссылаться на постановление Президиума ВАС от № 369/26, где данные формулы закреплены как обязательные для судов․

Краткий чек-лист на 2026 год

2026 год стал «точкой невозврата»: правила по неустойке теперь жёстко привязаны к ключевой ставке и полномочиям Правительства․ Любые договорные оговорки, превышающие указанные лимиты, рискуют быть признанными ничтожными․ Чтобы не оказаться в зоне правовых рисков, сторонам надо уже сегодня:

• пересчитать действующие договоры;
• внести изменения;
• задокументировать форс-мажоры․

За подробной консультацией по конкретному договору или расчёту — обращайтесь к юристу, специализирующемуся на долевом строительстве и гражданском праве․