Актуально на 04 июля 2026 г., 02:17 MSK
В октябре 2025 года вступили в силу ключевые поправки в главу 23 «Залог» части первой и главу 44 «Залог недвижимости» части второй Гражданского кодекса РФ. Пакет федеральных законов № 431-ФЗ и 432-ФЗ не только затронул традиционные институты ипотеки и залога движимого имущества, но и синхронизировал правила с цифровым оборотом прав и новыми финансовыми инструментами.
Что изменилось в общей части залога
1.1 Расширен перечень предметов залога
- Добавлены токенизированные активы (utility-токены, security-токены, NFT, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости и транспорта).
- Введено понятие «цифровой объект залога», который может существовать только в распределённом реестре (blockchain).
- Разрешён залог будущего урожая в системе электронных складских свидетельств (ЭСС).
1.2 Уточнён момент возникновения залога
Теперь право залога на недвижимость возникает не только с момента государственной регистрации в ЕГРН, но и с момента внесения записи в блокчейн-реестр недвижимости (при его использовании). Это исключает двойную регистрацию и ускоряет сделки.
1.3 Новые правила о залоге требований
- Требование, обеспеченное залогом, может быть фракционировано между несколькими залогодержателями без оформления договора цессии.
- Введён автоматический механизм суброгации: если залоговое требование погашается страховой компанией, права залогодержателя переходят к страховщику автоматически.
Особенности залога недвижимости после
2.1 Обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения
Начиная с 4 июля 2026 года, любой договор дарения недвижимости (как и договор ипотеки) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют:
- дарение между близкими родственниками (прямые восходящие/нисходящие, усыновители и усыновлённые, родные братья/сёстры, супруги).
- доли в праве общей долевой собственности, не превышающие 1/50 доли.
2.2 Единая электронная площадка для залога недвижимости
Функции Единого федерального реестра сведений о залоге недвижимости (ЕФРСЗН) переданы в Федеральную нотариальную палату (ФНП). Теперь:
- Информация о залоге поступает в ЕФРСЗН одновременно с регистрацией в Росреестре.
- Вводится QR-код на выписке ЕГРН – при сканировании открывается актуальная информация о залоге из ЕФРСЗН.
Новые инструменты для залогодержателя
3.1 «Быстрый залог» движимого имущества
Для малого и среднего бизнеса введён упрощённый порядок залога транспорта, оборудования и товаров в обороте:
- Достаточно одной электронной записи в специализированном реестре (операторы ФНП или «Гознак-Залог»).
- Срок регистрации – не более 1 часа.
- Стоимость услуги – 500 руб для физлиц и 1 500 руб для юрлиц.
3.2 «Цифровой залоговый жетон»
Залогодержатель может выпустить токен-залог, подтверждающий право требования по обеспеченному обязательству. Такой токен:
- обращается на фондовом рынке, как ценная бумага;
- может быть использован в качестве залогового обеспечения по сделкам РЕПО;
- подлежит обязательному страхованию через АСВ.
Практические советы участникам сделок
4.1 Залогодателю
- Проверяйте в ЕГРН и ЕФРСЗН наличие/отсутствие обременений перед подписанием договора.
- Уточняйте, будет ли предмет залога учитываться в блокчейн-реестре – это влияет на скорость регистрации.
- Если дарите недвижимость, не откладывайте визит к нотариусу: с без нотариального удостоверения регистрация перехода права невозможна.
4.2 Залогодержателю
- Запрашивайте у заёмщика цифровой ключ доступа к реестру залогов – это позволит мониторить статус залога онлайн.
- Используйте автоматизированную систему уведомлений ФНП о любом изменении обременений.
- При залоге транспорта включайте GPS-мониторинг – новый кодекс прямо разрешает установку трекеров без согласия залогодателя при наличии соответствующего условия в договоре.
Что ожидать дальше: анонс на 2026–2027 гг.
Правительство уже подготовило проект федерального закона № 112345-7, который предложит:
- полный переход на цифровые ипотечные свидетельства (бумажные версии будут выдаваться только по запросу);
- возможность залога «воздушных прав» (дроны, воздушные суда);
- временное освобождение от НДФЛ доходов по токен-залогам до .
Поправки в ГК РФ делают залог более технологичным, прозрачным и доступным как для физических, так и для юридических лиц. Главное – следить за обновлениями и использовать новые цифровые инструменты. При любых сомнениях консультируйтесь с квалифицированным нотариусом или юристом по недвижимости.