04 июля 2026 года — на сегодняшний день в гражданском законодательстве Российской Федерации действуют ключевые нововведения, касающиеся понятия и правового режима единого недвижимого комплекса. Ниже приведён полный обзор того, что изменилось, когда вступило в силу и как это влияет на участников рынка недвижимости.

Хронология принятия изменений

• 21 декабря 2021 года — Федеральный закон № 492-ФЗ внёс в Гражданский кодекс РФ две новые главы о недвижимости. Изначально планировалось, что новые правила вступят в силу с 1 марта 2023 года.
• 28 июня 2022 года — законом № 198-ФЗ дата вступления была перенесена на 1 сентября 2022 года.
• 24 июля 2023 года — Федеральный закон № 351-ФЗ добавил нормы об общем имуществе собственников, а также уточнил статус единого недвижимого комплекса. Положения вступили в силу 1 октября 2023 года.
• 2 ноября 2023 года — Федеральный закон № 518-ФЗ довёл технические детали до практического применения.
• 1 мая 2024 года, вступили в силу уточнения о порядке государственной регистрации прав на отдельные виды объектов недвижимости, включая единые недвижимые комплексы.

Что такое «единый недвижимый комплекс»?

Согласно статье 133-1 ГК РФ, единый недвижимый комплекс — это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединённых единым назначением, физически и функционально связанных и допускающих совместное использование в обороте как один объект недвижимости.

Основные признаки:

1. Единство назначения: весь комплекс предназначен для одного вида деятельности (например, гостиничный или производственный кластер).
2. Физическая и функциональная взаимосвязь: объекты расположены на одном или смежных земельных участках и работают вместе.
3. Один кадастровый номер: в ЕГРН комплекс вносится как единая единица, но с возможностью описания составляющих частей (подземные переходы, паркинги, инженерные сети и т.д.).

Правовые последствия для собственников и инвесторов

Регистрация права собственности

С 1 марта 2023 года в выписке из ЕГРН запрещено указывать сведения о правообладателях — теперь такие данные выдаются только в отдельном документе. Это повышает конфиденциальность, но требует дополнительных действий при проверке «чистоты» сделок.

Общее имущество собственников

С 1 октября 2023 года новые нормы закрепили, что вспомогательные помещения и инженерные системы, не входящие в состав квартир и не принадлежащие отдельным лицам, становятся общим имуществом всех собственников комплекса. Это прямо влияет на:

• размер обязательных платежей за содержание общего имущества;
• порядок голосования на общих собраниях;
• ответственность за обслуживание линейных объектов (инженерные сети, дороги внутри комплекса).

Практика оформления сделок

Шаг 1. Подготовка документов

Для регистрации перехода права на единый недвижимый комплекс необходимо:

• кадастровый паспорт всего комплекса;
• технический план с описанием каждого входящего в комплекс объекта;
• договор купли-продажи или иной основания перехода права;
• выписка из ЕГРН без указания правообладателя (с 1 марта 2023 г.).

Шаг 2. Государственная регистрация

Подача заявления в Росреестр или через МФЦ. Срок рассмотрения — 7–9 рабочих дней. Госпошлина за регистрацию права на единый объект — 2000 рублей (для физических лиц).

Перспективы для рынка недвижимости

Внедрение понятия единого недвижимого комплекса создаёт новые возможности:

• Консолидация активов — инвесторы могут объединять несколько зданий в один лот для последующей продажи или залога.
• Повышение ликвидности, единый кадастровый номер упрощает сделки с крупными объектами.
• Рост прозрачности — все элементы комплекса описываются в ЕГРН, снижая риски «скрытых» долгов или споров.

Что важно помнить в 2026 году

1. Проверяйте статус объекта в ЕГРН: действующий кадастровый номер должен содержать пометку «единый недвижимый комплекс».
2. Учитывайте общее имущество при расчётах эксплуатационных расходов;
3. Храните раздельную выписку о правообладателях, так как в основной выписке этих данных больше не будет.