С 2023 года в Гражданский кодекс РФ и смежные земельные законы внесены существенные изменения‚ касающиеся оборота земельных участков. Ниже — систематизированный обзор самых важных поправок‚ которые уже вступили в силу или начнут действовать в ближайшее время.
Уточнение понятий: «земельный участок» и «единый земельный участок»
- Статья 130 ГК РФ дополнена формулировкой‚ по которой единый земельный участок может образовываться при объединении двух и более смежных участков без образования новых самостоятельных объектов.
- Такое объединение теперь возможно без межевания каждого из исходных участков‚ если площадь и границы финального участка соответствуют ЕГРН.
Упрощённый порядок продажи «аукционных» земель
С 1 января 2024 года введён электронный формат аукционов на право заключения договора аренды земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности.
- Теперь участвовать можно через Единую электронную торговую площадку (ЕЭТП) без личного визита в кадастровую палату.
- Максимальный срок между объявлением аукциона и его проведением сокращён с 60 до 30 календарных дней.
- Вводится автоматический зачёт задатка в счёт аренды при победе участника.
Новые ограничения на иностранцев и офшоры
Федеральный закон № 485-ФЗ (вступил 1 сентября 2023 г.) внёс поправки в ст. 15‚ 238 и 264 ГК РФ:
- Иностранные граждане‚ компании из недружественных государств‚ а также офшорные структуры не могут приобретать в собственность земли сельхозназначения и приграничные участки.
- Действующие сделки подлежат обязательному контролю ФАС России в течение 90 дней с момента регистрации перехода права.
- Если сделка признаётся противоречащей публичному порядку‚ она может быть расторгнута по иску прокурора.
Оцифровка сервитутов и прохода «по-новому»
4.1 Публичный сервитут
Теперь сервитут может оформляться в упрощённом порядке через «Госуслуги»:
- Заявитель подаёт электронное заявление‚ прилагает схему проезда и документ-подтверждение необходимости прохода;
- Решение органа местного самоуправления принимается в 10-дневный срок.
4.2 Частный сервитут
- Договор частного сервитута теперь подлежит нотариальному удостоверению (ст. 274 ГК РФ).
- Новый реестр сервитутов ведётся в ЕГРН‚ что минимизирует риски «двойной» регистрации.
Повышенная ответственность за нецелевое использование
Законом № 442-ФЗ введены административные штрафы до 20 % кадастровой стоимости участка:
- Контроль осуществляет Росреестр по результатам космического зондирования.
- Юрлица могут быть оштрафованы на сумму до 500 000 руб. при первичном нарушении и до 1 000 000 руб. при повторном.
Кадастровые споры: новый судебный порядок
Федеральный закон «О кадастровой деятельности» (изменения вступили 1 марта 2024 г.) внёс:
- Обязательное досудебное урегулирование споров о границах участков через межевую комиссию при Росреестре.
- Срок рассмотрения комиссией — 30 календарных дней.
- Возможность онлайн-заседаний через Госуслуги с применением электронной подписи.
Что делать собственнику прямо сейчас
Чек-лист быстрого аудита
- Проверьте актуальность сведений в ЕГРН, границы‚ назначение‚ кадастровую стоимость.
- Обновите чертежи М 1:500 до 1 июня 2024 года‚ если участок ранее не межевался.
- Своевременно подайте декларацию о целевом использовании (если земля сельхоз- или промназначения).
- При наличии сервитутов — удостоверьте их в нотариальной форме и зарегистрируйте в ЕГРН.
Ключевые источники и ссылки
- Гражданский кодекс РФ (актуальная редакция)
- Федеральный закон № 485-ФЗ от
- Росреестр: мониторинг нецелевого использования
Изменения в ГК РФ и земельном законодательстве делают оборот земель более прозрачным и управляемым‚ но одновременно повышают требования к собственникам. Своевременное обновление документов и соблюдение новых процедур позволит избежать штрафов и потери права собственности.