В 2023–2025 годах российское законодательство претерпело целый ряд важных изменений, коснувшихся института сервитутов.
В статье рассмотрим, какие именно новации внесены в статью 274 ГК РФ, как они соотносятся с нормами Земельного кодекса РФ, а также какие практические последствия ждут собственников и пользователей земельных участков.

Что такое сервитут в российском праве

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком без изъятия права собственности у его владельца.

Виды сервитутов

• Частный сервитут — устанавливается в интересах конкретного лица или группы лиц (например, для проезда к своему участку);
• Публичный сервитут, вводится в интересах неопределённого круга лиц или государства (например, прокладка коммуникаций).

Основные изменения в статью 274 ГК РФ

Федеральный закон № 347-ФЗ от г.

Законодатель расширил основания для установления частного сервитута, если:

1. использование участка стало невозможным без прохода/проезда по соседнему;
2. существенно изменились обстоятельства, указанные в договоре или судебном акте;
3. возникла необходимость прокладки инженерных сетей, не предусмотренная ранее.

Новое в п. 5 ст. 274 ГК РФ

Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
Раньше такое требование можно было предъявить только при добровольном соглашении, теперь — и в суде.

Взаимодействие с Земельным кодексом РФ

Статья 23 ЗК РФ

С 14 апреля 2023 года вступили в силу поправки к подпункту 1 п. 4 ст. 23 ЗК РФ, уточнившие цели публичного сервитута:

• обеспечение безопасности автомобильных дорог и железнодорожных путей;
• создание инфраструктуры для водоснабжения, газоснабжения и канализации;
• размещение линий электропередачи, связи и цифровой инфраструктуры.

Важно: к правоотношениям по публичному сервитуту не применяются положения ГК РФ о частном сервитуте и глава V.3 ЗК РФ.

Процедурные новшества ГПК РФ

Обязанность взыскателя

С 1 сентября 2024 года взыскатель по делам о сервитуте обязан направить должнику копию заявления о вынесении судебного приказа до подачи в суд (ст. 123 ГПК РФ в новой редакции). Это снижает риск «внезапного» обременения участка.

Практические рекомендации

Для собственников

1. Проверьте ЕГРН: обременён ли ваш участок незарегистрированным сервитутом.
2. Если вам предлагают установить сервитут — требуйте соразмерной платы и фиксируйте условия в договоре.
3. При необходимости обратитесь в суд за обязательством заключить договор сервитута (ст. 275 ГК РФ).

Для заинтересованных лиц

• Собирайте доказательства необходимости сервитута (схемы, фото, акты обследования).
• Учитывайте процессуальные сроки ГПК РФ при подаче иска.
• Помните: сервитут сохраняется при переходе права собственности (ст. 275 ГК РФ) и может быть прекращён только по основаниям ст. 276 ГК РФ.

Краткий чек-лист по сервитуту в 2025 году

С 2023 по 2025 год законодатель усилил баланс интересов собственников и лиц, нуждающихся в сервитуте.
Главное нововведение — соразмерная плата за сервитут, а также уточнённые цели публичного сервитута.
Участвуйте в переговорах, оформляйте договор в письменной форме и своевременно регистрируйте право в Росреестре — так вы минимизируете риски и избежите судебных споров.