04 июля 2026 года вступает в силу ряд ключевых поправок в Гражданский кодекс РФ, которые напрямую затрагивают участников строительного рынка — застройщиков, дольщиков, инвесторов и подрядчиков․ Ниже разобраны самые важные изменения и рекомендации, как к ним подготовиться․
Обязательное нотариальное удостоверение договоров долевого участия (ДДУ)
В соответствии с внесёнными изменениями в пункт 3 статьи 574 ч․ 2 ГК РФ:
- с все договоры долевого участия в строительстве (ДДУ) подлежат обязательному нотариальному удостоверению;
- без нотариуса сделка считается ничтожной и не влечёт правовых последствий;
- нотариус обязан проверить наличие разрешения на строительство, застрахованную ответственность застройщика и отсутствие обременений на земельный участок․
Риски для застройщика: при нарушении требования о нотариальном удостоверении договора, покупатели смогут требовать возврата всех уплаченных средств и компенсации убытков в двойном размере․
Дарение недвижимости: только через нотариуса
Та же норма касается дарения объектов недвижимости, включая:
- квартиры в новостройках (в т․ч․ при долевом строительстве);
- жилые дома, возводимые по индивидуальным проектам;
- коммерческие помещения в строящихся объектах․
Нотариус:
- проверит дееспособность дарителя и одаряемого;
- запросит выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии ареста/залога;
- направит сведения о сделке в Росреестр в электронном виде — регистрация пройдёт в срок до 3 рабочих дней․
Процедура отмены судебного приказа по долгам за ЖКУ и неустойкам по ДДУ
Если застройщик или дольщик получил судебный приказ по взысканию неустойки или долга за ЖКУ:
- в течение 10 дней со дня получения копии приказа должник может подать возражения;
- судья обязан отменить приказ в силу любого обоснованного возражения;
- после отмены приказа взыскатель вправе подать исковое заявление в общем порядке․
Важно: с введена обязательная досудебная претензионная процедура по спорам между дольщиками и застройщиками․ Без претензии суд оставит иск без движения․
Новый порядок расчёта неустойки по ДДУ
Формула расчёта неустойки остаётся прежней (ключевая ставка ЦБ), но:
- максимальный размер неустойки ограничен 500 000 руб․ для физлиц и 1 000 000 руб․ для юрлиц;
- суд вправе снизить неустойку только при наличии письменного соглашения сторон о размере компенсации;
- застройщик обязан предоставить график переноса сроков сдачи и мотивировать каждый перенос документально․
Электронные сделки и цифровые подписи
Нововведения допускают:
- использование квалифицированной электронной подписи нотариуса и сторон;
- возможность дистанционного нотариального удостоверения с использованием видеосвязи (покрытие 5G)․
Чек-лист для застройщика к
- Подключите нотариальные кабинеты к системе электронного документооборота ФНП․
- Обновите шаблоны ДДУ: добавьте пункт о нотариальном удостоверении и новые ограничения неустойки․
- Застрахуйте ответственность перед дольщиками на сумму не менее 40 млн руб․
- Настройте автоматический расчёт неустойки в CRM-системе с учётом новых лимитов․
- Проинструктируйте юристов по претензионной процедуре и хронометражу 30 дней для досудебного урегулирования․
Чек-лист для дольщика к
- Проверьте, что ваш ДДУ заверен нотариусом и содержит QR-код подлинности․
- Убедитесь, что нотариус отправил данные в Росреестр на регистрацию․
- Сохраните электронную выписку из ЕГРН в защищённом виде․
- Если задержка сдачи объекта — сразу направляйте претензию по электронной почте с уведомлением о вручении․
- При расчёте неустойки используйте онлайн-калькулятор ФССП, чтобы не превысить новый лимит․
В 2026 году строительная отрасль переходит на полностью цифровые и нотариально оформленные сделки․ Своевременная подготовка юридических документов и технических процессов поможет избежать штрафов, потерь репутации и судебных споров․
Следите за обновлениями: Минстрой РФ планирует в 3-м квартале 2026 г․ внести ещё одну пачку поправок, касающуюся эскроу-счетов и обязательного аудита застройщиков․