В российском правовом поле любое ограничение вещного права на недвижимое имущество обязано быть внесено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Это правило установлено Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ и разъяснено в Гражданском кодексе РФ.
Ниже – систематизированная «карта» всех видов ограничений, которые подлежат обязательной регистрации.
Что считается «ограничением»
Под ограничением прав понимаются любые обременения имущества, которые:
- снижают объём прав собственника или иного правообладателя;
- делают права условными или сроковыми;
- обязывают правообладателя терпеть определённые действия третьих лиц (например, проход по участку).
Перечень ограничений, подлежащих регистрации
2.1 Ипотека (залог недвижимости)
Любой договор ипотеки, в т.ч. и в силу закона (ипотека по Закону об ипотеке), подлежит госрегистрации.
Без записи в ЕГРН залог не считается возникшим (ст. 339 ГК РФ).
2.2 Сервитуты
- Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком (например, прокладка ЛЭП, проезд).
- Эмфитевзис – право долгосрочного владения и пользования государственным или муниципальным земельным участком.
- Суперфиций – право строить и владеть зданием на чужом земельном участке.
Их регистрация производится по правилам ст. 274 и 277.1 ГК РФ.
2.3 Доверительное управление недвижимостью
Если объект передан в доверительное управление, договор подлежит регистрации, а в ЕГРН вносится запись об управляющем.
2.4 Аресты и обременения судебных приставов
- Арест имущества приставами-исполнителями.
- Запрет отчуждения (обеспечительные меры судов).
- Решение о реализации заложенного имущества через электронные торги.
Регистрируются на основании постановлений ФССП или судебных актов.
2.5 Публичные сервитуты и охранные зоны
Государственные ограничения, возникающие без согласия собственника:
- зоны охраны культурного наследия;
- приаэродромные зоны;
- полосы отвода линейных объектов (трубопроводы, ЛЭП);
- зоны затопления, санитарно-защитные зоны.
Данные об ограничениях вносятся в ЕГРН органами госвласти по запросу (п. 4 ст. 4 Закона № 218-ФЗ).
2.6 Иные права и ограничения
- Рента – пожизненная или постоянная рента на недвижимость (ст. 583–594 ГК РФ).
- Аренда с правом выкупа – срок ≥ 5 лет (ст. 624.4 ГК РФ).
- Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – в отношении квартир в новостройках.
- Залог права аренды – если арендатор заложил своё право требования.
Процедура регистрации ограничений
- Подготовка документов: договор, акт органа власти, судебное решение и пр.
- Заявление в Росреестр через МФЦ, Госуслуги или сайт rosreestr.gov.ru.
- Оплата госпошлины: 2 000 руб. – юр. лица; 350 руб; – физлица (за ипотеку).
- Регистрация и внесение записи в ЕГРН (срок – 5 рабочих дней).
Что будет, если ограничение не зарегистрировать
- Оно не порождает правовых последствий для третьих лиц (ст. 131 ГК РФ).
- Ипотека не считается возникшей – банк не сможет обратить взыскание;
- Сервитут не защищён – правообладатель не сможет требовать устранения нарушений.
- Сделка с незарегистрированным обременением может быть признана недействительной;
Как проверить наличие ограничений
Бесплатно через Единый федеральный портал ЕГРН (egrnreestr.ru) или услугу «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах».
В выписке отдельной строкой указаны: «Обременения (ограничения) прав и их виды».
Важно: любое ограничение вещного права без записи в ЕГРН – не существует в правовом поле.
Проверяйте, регистрируйте и сохраняйте свои права!