Каждый собственник квартиры в многоквартирном доме (МКД) хотя бы раз задавался вопросом: «На какие именно работы я плачу взнос за капитальный ремонт и что регулирует этот процесс?» Ответ содержится в статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации — именно она определяет перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества, а также источники их финансирования. Ниже — подробный разбор нормы, последних изменений 2024–2025 годов и практических советов собственникам.
Что такое статья 166 ЖК РФ: кратко и по делу
Статья 166 ЖК РФ закрепляет:
- перечень услуг и (или) работ, которые можно финансировать за счёт средств фонда капитального ремонта (ФКР);
- источник средств — только ФКР (спецсчёт дома или региональный оператор);
- общие требования к планированию, контролю и отчётности.
Актуальная редакция (включая изменения 2024–2025 гг.)
С 1 марта 2025 года вступили в силу поправки, принятые Госдумой 18 декабря 2025 года и одобренные Советом Федерации 24 декабря 2025 года. Главные нововведения:
- Для домов с лифтами введены повышенные взносы на капитальный ремонт (коэффициент 1,3 к базовому тарифу).
- Новые собственники начинают платить взносы с момента регистрации права собственности, а не с начала следующего года, как раньше.
- Дома, где капремонт уже выполнен, переходят на ускоренную амортизацию — начинают формировать новый «резерв» раньше обычного срока.
- Минимальный порог собираемости взносов по спецсчёту повышен до 70 % (ранее 60 %). Недобор — автоматический перевод средств на счёт регионального оператора.
Какие именно работы попадают в «список 166 ЖК РФ»
Законодатель использует открытый перечень — регион может дополнять его, но базовый набор зафиксирован в Постановлении Правительства РФ № 491/2023 (ред. 2024). К типовым работам относятся:
- Замена или восстановление:
- несущих строительных конструкций (фундаменты, стены, перекрытия);
- инженерных систем (HVAC, водоснабжение, канализация, электрика, газ);
- лифтового оборудования (при полном износе ≥ 25 лет);
- крыши, подвалов, фасадов, в т.ч. утепление;
- общедомовых приборов учёта (ОДПУ) и систем автоматического контроля.
- Мероприятия по энергоэффективности (установка ИТП, модернизация освещения).
- Обустройство коллективных узлов учёта тепловой энергии.
- Замена окон и дверей в местах общего пользования, в т.ч; металлических.
Что НЕ включается в капремонт по 166 ЖК РФ
- Текущий ремонт — замена лампочек, подкраска подъезда.
- Индивидуальные улучшения — установка счётчиков в квартирах, остекление балконов.
- Благоустройство придомовой территории (детские площадки, парковки) — финансируется из иных источников.
Как формируется программа капитального ремонта
Процесс регулируется одновременно ст. 166 и ст. 191 ЖК РФ:
Этап 1. Региональная программа
Субъект РФ обязан утвердить 5-летнюю программу (ред. 2024 г. требует обязательное публичное обсуждение на федеральном портале «ЖКХ.Контроль»).
Этап 2. Локальный план дома
- Инициатива принадлежит собственникам (выбор: спецсчёт или региональный оператор).
- Решение принимается на общем собрании 50 % + 1 голос от общей площади.
Этап 3. Договор подряда
Согласно ст. 702 ГК РФ, капремонт оформляется договором подряда, где подрядчик обязан:
- предоставить гарантию минимум 5 лет;
- выложить фото- и видеоотчёты на портале ГИС ЖКХ;
- внедрить систему независимого контроля качества (в т.ч. общественных инспекторов).
Размер взноса на 2025 год и перспективы
| Тип дома | Базовый тариф (₽/м²) | С лифтом (×1,3) | Региональный коэф. |
|---|---|---|---|
| Без лифта, ≤5 этажей | 13,92 | — | 1,0 (Москва), 0,9–1,5 по субъектам |
| С лифтом, ≥6 этажей | 13,92 | 18,10 | аналогично |
Важно! Тариф ежегодно индексируется на коэффициент инфляции (ожидается +7 % к 2026 г.).
5 практических советов собственнику
- Проверьте свой дом на сайте Госуслуг → Раздел ЖКХ — увидите год включения в программу и объём финансирования.
- Участвуйте в собраниях хотя бы дистанционно (электронное голосование через ГИС ЖКХ);
- Контролируйте спецсчёт — запрашивайте выписку из ФКР ежеквартально; при недоборе 70 % деньги уйдут региональному оператору.
- Фиксируйте дефекты после капремонта: 5-летняя гарантия начинает течь с даты подписания акта приёмки.
- Используйте льготы, федеральные и региональные субсидии для пенсионеров, инвалидов, многодетных семей;
Ответы на частые вопросы
Вопрос: могу ли я отказаться от капремонта?
Нет. Взнос обязателен (ст. 169 ЖК РФ). Можно лишь выбрать форму накопления, спецсчёт дома или региональный оператор.
Вопрос: что делать, если работы выполнены плохо?
Подайте жалобу в Госжилинспекцию через портал dom.gosuslugi.ru с приложением фото/видео. При подтверждении нарушения подрядчик обязан устранить дефекты за свой счёт.
Вопрос: куда уходят лишние деньги, если капремонт уже сделан?
Они формируют резервный фонд на будущие 30-летние циклы (новая норма 2025 г.);
Статья 166 ЖК РФ — это ключевой ориентир для любого собственника в МКД. Она определяет, какие работы можно отнести к капитальному ремонту, что финансируется из взносов жильцов и как контролировать расходование средств. Учитывая последние изменения 2024–2025 годов, стоит внимательно следить за индексацией тарифов, участвовать в собраниях и использовать доступные онлайн-сервисы. Тогда капитальный ремонт действительно станет инвестицией в комфорт и безопасность вашего дома, а не формальной строчкой в квитанции.