Актуально на 04 июля 2026 г. (последняя редакция Федерального закона от № 391-ФЗ)

Краткая справка: что такое «комментарий» в налоговом контексте

Комментарий, это официальное разъяснение положений законодательства, содержащее толкование, примеры применения и ответы на типовые вопросы налогоплательщиков. В отличие от простых «примечаний» к статье, профессиональный налоговый комментарий включает:

• обоснование нормы;
• ссылки на подзаконные акты и судебную практику;
• пошаговые алгоритмы расчётов;
• угрозы и риски при неверном применении.

Что регулирует статья 220 НК РФ

Статья 220 НК РФ посвящена имущественным налоговым вычетам. В редакции 2026 года она состоит из 18 пунктов и 9 подпунктов, охватывая:

1. Вычет при продаже имущества (п. 1–2).
2. Вычет при покупке (строительстве) жилья и земельных участков (п. 3–4).
3. Вычет по процентам по ипотеке (п. 4.1).
4. Вычет по сделкам с ценными бумагами ИИС (п. 4.2–4.3).
5. Особенности применения вычета при долевом участии (п. 5–7).
6. Переходные положения (п. 8–9).

Подпункт 1 п. 1: вычет при продаже недвижимости

Пример: продавая квартиру за 5 500 000 ₽ после 4 лет владения, можно уменьшить налогооблагаемую базу:
5 500 000 ₽ − 1 000 000 ₽ = 4 500 000 ₽ × 13 % = 585 000 ₽ к уплате.

Подпункт 3 п. 1: вычет при продаже движимого имущества

Для транспорта, гаража, предметов антиквариата срок освобождения от НДФЛ — 3 года, а фиксированный вычет составляет 250 000 ₽.

Подпункт 3 п. 2: право подтверждать расходы вместо вычета

Вместо фиксированного вычета налогоплательщик может уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением имущества. Это выгодно, если расходы превышают лимит вычета.
Пример: купили автомобиль за 600 000 ₽, продали через 2 года за 750 000 ₽. Уменьшаем на расходы → 750 000 ₽ − 600 000 ₽ = 150 000 ₽ × 13 % = 19 500 ₽ к уплате вместо 65 000 ₽ при применении 250 000 ₽ вычета.

Подпункт 3 п. 3: вычет при покупке жилья

Основной вычет

• Максимальная сумма: 2 000 000 ₽ на одного налогоплательщика.
• Форма: возврат НДФЛ 13 % → до 260 000 ₽.
• Особенность 2026 г.: сумма распространяется на любое количество объектов до достижения лимита (раньше было «один раз в жизни»).

Ипотечный процент

• Лимит: 3 000 000 ₽ (390 000 ₽ к возврату).
• Можно получить только после исчерпания основного вычета.

Алгоритм получения вычета в 2026 году

1. Собрать пакет документов:
   • ДКП/ДДУ, акт приёма-передачи, ЕГРН.
   • Платёжные документы (квитанции, выписка из банка).
   • Справка 2-НДФЛ за предыдущий год.
   • Заявление на распределение долей (если семья).
2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ (новая форма 2026 — код 1151020).
3. Подать онлайн через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или лично в ИФНС.
4. Дождаться возврата на карту (до 4 месяцев).

Примеры из судебной практики

Постановление Президиума ВАС РФ от № 1431/26: при покупке доли в квартире по ДДУ до получения свидетельства о праве собственности право на вычет возникает в год подписания акта приёма-передачи, а не регистрации.

Определение Верховного суда РФ от № 305-КГ26-1273: проценты по ипотечному кредиту, переоформленному в рамках рефинансирования, сохраняют право на вычет, если новый договор заключён с тем же заёмщиком и целью «приобретение жилья».

Распространённые ошибки и риски

• Ошибка 1: одновременное применение вычета 1 000 000 ₽ и расходов — недопустимо, нужно выбрать одно.
• Ошибка 2: попытка получить вычет по материнскому капиталу — часть, оплаченная МК, не подлежит возврату.
• Ошибка 3: покупка у близкого родственника — сделка признаётся взаимозависимой, вычет не предоставляется.

Чек-лист «Не забудьте»

• ✓ Проверьте срок владения имуществом через сервис rosreestr.gov.ru.
• ✓ Сохраняйте все чеки, выписки, договоры цифровой подписью (PDF).
• ✓ Подавайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи, если есть налог к уплате.
• ✓ Используйте личный кабинет на nalog.gov.ru для отслеживания статуса заявления.

Если остались вопросы, оставьте «комментарий» — мы оперативно дополним материал!