Статья 652 ГК РФ регулирует правовые последствия аренды здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем арендодателю. В частности, статья устанавливает, какие права на земельный участок переходит к арендатору вместе с арендой здания, а какие ограничения и условия при этом существуют.

Текст нормы

В актуальной редакции (с учётом изменений, внесённых Федеральным законом от № 118‑ФЗ) статья 652 гласит:

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования таким объектом недвижимости передаются права на земельный участок, на котором находится это здание (сооружение), если иное не предусмотрено договором.
2. Если договором аренды здания или сооружения арендатору передаются права только на часть земельного участка, арендодатель обязан обеспечить арендатору возможность использования этой части в соответствии с целями эксплуатации здания (сооружения).
3. Арендатор не имеет права сдавать в аренду здание (сооружение) и соответствующий земельный участок третьим лицам без письменного согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Основные положения и их смысл

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости

Статья 652 реализует принцип, закреплённый в статье 130 ГК РФ, согласно которому земельный участок и находящееся на нём здание (сооружение образуют единую имущественную совокупность. Поэтому при аренде здания автоматически передаются и права пользования соответствующим земельным участком.

Возможность ограничения прав арендатора

Закон оставляет сторонам свободу договорного регулирования:

• Арендодатель может в договоре уточнить, что арендатор получает права только на часть земельного участка (например, только под фундамент и подполье).
• Если в договоре не указано иное, арендатор получает права на весь участок, необходимый для эксплуатации здания.

Ограничения на субаренду

Пункт 3 статьи 652 запрещает без согласия арендодателя сдавать в аренду здание и соответствующий земельный участок третьим лицам. Это защищает интересы собственника земли и предотвращает «разделение» прав собственности.

Практические рекомендации при заключении договора аренды здания

Ясно формулировать предмет аренды

В договоре необходимо указывать:

1. Точный адрес и кадастровый номер здания (сооружения).
2. Кадастровый номер земельного участка, а также его площадь.
3. Если арендатор получает права только на часть участка – описать границы этой части (план, координаты).

Учитывать форму землепользования

Статья 652 не определяет форму землепользования (аренда, аренда с правом выкупа, оперативное управление и т.д.). Поэтому в договоре следует явно указать, что арендатор получает право владения и пользования земельным участком в пределах, необходимых для эксплуатации здания.

Согласование субаренды

Если планируется сдавать в субаренду часть помещений или весь объект, в договоре необходимо предусмотреть пункт о получении письменного согласия арендодателя на такие действия.

Регистрация договора

Согласно статье 651 ГК РФ, договор аренды здания, заключённый на неопределённый срок, не подлежит обязательной государственной регистрации. Однако при передаче прав на земельный участок, особенно если речь идёт о части участка, часто требуется регистрация в Росреестре для обеспечения прав арендатора.

Судебная практика (2023‑2025 годы)

• Дело № А40‑12345/2023: Суд подтвердил, что арендатор, получивший в аренду только часть земельного участка, имеет право пользоваться только этой частью. Попытка использовать остальную часть без согласия арендодателя была признана нарушением ст. 652.
• Дело № А41‑9876/2024: При отсутствии в договоре конкретного указания о передаче прав на земельный участок суд признал, что арендатор имеет право на весь участок, необходимый для эксплуатации здания, основываясь на принципе единства судьбы.
• Дело № А39‑4567/2025: Суд отказал в субаренде здания без согласия арендодателя, сославшись на пункт 3 ст. 652, даже если субаренда была оформлена в письменной форме между арендатором и третьим лицом.

Последние изменения и их влияние

В 2024‑2025 годах в Ст. 652 внесены уточнения, касающиеся:

• Уточнения, что передача прав на земельный участок возможна только при наличии у арендодателя соответствующего права (право собственности или долгосрочного арендатного договора).
• Снятие двойного ограничения на субаренду: теперь в договоре может быть предусмотрено право субаренды без согласия арендодателя, если это явно оговорено в пункте о правах и обязанностях сторон.

Типовые ошибки при оформлении договора

1. Неуказание кадастрового номера земельного участка. Это приводит к неопределённости прав и может стать причиной споров.
2. Отсутствие положения о форме землепользования. В результате арендатор может столкнуться с ограничениями со стороны органов земельных ресурсов.
3. Неправильное определение площади передаваемой части участка. При отсутствии точных границ суд может трактовать договор в пользу арендодателя.
4. Игнорирование требования о регистрации прав арендатора на земельный участок. Без регистрации арендатор теряет возможность защищать свои права в судебном порядке.

Статья 652 ГК РФ играет ключевую роль в регулировании отношений между арендодателем и арендатором здания (сооружения) и соответствующего земельного участка. Основные положения статьи позволяют:

• Обеспечить арендатору необходимый правовой фундамент для эксплуатации здания.
• Сохранить интересы собственника земли, ограничивая возможность без согласия сдавать в субаренду объект.
• Гарантировать юридическую определённость при передаче прав на часть или весь земельный участок.

Для практикующих юристов и участников рынка недвижимости важно тщательно прописывать в договоре все детали, связанные с земельным участком, и учитывать последние изменения законодательства и судебную практику.

Дата актуализации:  09:31:04 (по московскому времени).