Актуальность: положения статьи применяются в редакции, действующей с г. (Федеральный закон от № 286-ФЗ). После 2021 г. существенных изменений не вносилось.
Текст статьи 610 ГК РФ
§ 1. Дословная редакция
Статья 610. Срок договора аренды
- Договор аренды заключается на срок, определённый договором.
- Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если иной срок предупреждения не установлен законом или договором.
Правовой анализ пунктов статьи
Пункт 1: свобода договорного срока
- Стороны вправе сами определить продолжительность аренды: календарной датой, привязкой к событиям (например, «до момента ввода здания в эксплуатацию») или указанием периода (1 год, 5 лет и т.д.).
- При заключении договора на срок более одного года недвижимости требуется государственная регистрация (ст. 609 ГК РФ, ст. 17 Закона о регистрации).
- Максимальный срок не ограничен, за исключением:
- земельных участков — 49 лет (ст. 621.1 ГК РФ);
- лесных участков — 49 лет (Лесной кодекс);
Пункт 2: договор на неопределённый срок
Когда квалифицируется как «неопределённый»
| Ситуация | Квалификация по ст. 610 ГК РФ |
|---|---|
| В договоре вообще не указан срок | Неопределённый срок |
| Срок указан формулировкой «до востребования» | Неопределённый срок (Письмо Минэкономразвития № Д05-1157 от ) |
| После окончания срока стороны продолжают исполнять договор без возражений | Считается возобновлённым на неопределённый срок (ст. 621 ГК РФ) |
Права сторон при неопределённом сроке
- Арендодатель и арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.
- Обязательное письменное предупреждение за:
- движимое имущество — 1 месяц;
- недвижимость (здания, помещения, земельные участки) — 3 месяца;
- Стороны могут увеличить срок предупреждения, но уменьшить запрещено (ст. 421 ГК РФ, принцип свободы договора).
- Не требуется указание мотивов расторжения (Определение ВС РФ от № 303-ЭС18-2239).
Судебная практика
Позиция Верховного Суда РФ
В Определении ВС РФ от № 303-ЭС18-2239 суд указал:
«…отказ от исполнения договора аренды, заключённого на неопределённый срок, не требует согласования с контрагентом и допускается в одностороннем порядке при соблюдении срока предупреждения, установленного в пункте 2 статьи 610 ГК РФ»;
Постановление Пленума ВАС РФ от № 16
Пункт 3 Пленума разъясняет:
- отсутствие в договоре срока не делает его ничтожным;
- стороны не вправе требовать продления такого договора;
- споры о признании расторжения недействительным возникают только при нарушении срока предупреждения.
Пример из ФАС Восточно-Сибирского округа
В Постановлении ФАС ВСО от № А33-13827/07-Ф02-4968/08 суд отказал арендатору в иске о восстановлении договора, поскольку арендодатель соблюдал трёхмесячный срок предупреждения.
Практические рекомендации
Арендодателю
- Фиксировать срок в договоре точной датой («с г. по г.»).
- При выборе неопределённого срока — заранее прописать в договоре увеличенный срок предупреждения (например, 6 месяцев) для стабильности доходов.
- Направлять письменное уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении или по электронной почте, если договором допускается.
Арендатору
- Требовать внесения условия о преимущественном праве заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ), если планируется долгосрочное использование объекта.
- Если договор не содержит срока, отсчёт месяца (или трёх месяцев) начинается с момента получения контрагентом уведомления (ст. 191 ГК РФ).
- Фиксировать факт получения уведомления (отметка на копии, почтовая расписка, электронная подпись).
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: можно ли расторгнуть договор на неопределённый срок досрочно без предупреждения?
Ответ: нельзя. Нарушение срока предупреждения ведёт к обязанности возместить убытки (ст. 393 ГК РФ). Исключение, соглашение сторон или признание договора прекращённым в суде по основаниям ст. 450 ГК РФ.
Вопрос: распространяется ли правило о трёхмесячном предупреждении на аренду транспортного средства?
Ответ: нет. Транспортное средство относится к движимому имуществу, поэтому достаточно месяца.
Статья 610 ГК РФ закрепляет два вида срока договора аренды:
- определённый, требует регистрации при сделке с недвижимостью на срок ≥ 1 года;
- неопределённый — предоставляет сторонам свободу расторжения, но обязывает соблюдать письменное предупреждение.
Ключевое правило: отказ от договора возможен без объяснения причин, но только при соблюдении установленного законом или договором срока предупреждения.