Актуальность темы. С 1 сентября 2024 года вступили в силу ключевые поправки к Гражданскому кодексу РФ, касающиеся так называемого «краткосрочного найма» жилья. Если вы сдаёте или планируете сдавать квартиру посуточно или на срок менее года, важно понимать, какие правила действуют уже сегодня, .

Что считается «краткосрочным наёмом» по новым правилам

Статья 687.1 ГК РФ даёт чёткое определение:

• максимальный срок – 365 дней (по договорённости сторон можно уменьшать, но не увеличивать);
• жилое помещение – квартира, комната, дом, апартаменты, гостиничные номера, официально переведённые в жилой фонд;
• цель – проживание гражданина (в т. ч. туристов, командировочных, студентов на стажировке).

Важное отличие: если договор заключён на 366 дней и более, он автоматически становится обычным договором найма и регулируется ст. 671–686 ГК РФ (права нанимателей усиливаются, выселение затруднено).

Какие договоры нужно заключать в 2026 году

Форма документа

Закон требует письменную форму. Устная договорённость через мессенджер или бронь на сайте – риск признания договора незаключённым и невозможности взыскать ущерб.

Минимальный перечень условий

1. Паспортные данные собственника и нанимателя (ФИО, дата рождения, серия/номер паспорта).
2. Точный адрес помещения, этаж, площадь.
3. Срок: «с 11:00 15 мая 2026 г. по 10:00 20 мая 2026 г.».
4. Цена за сутки/период + порядок оплаты (перечисление на расчётный счёт, карту, наличный расчёт).
5. Размер залога (security deposit) и основания его удержания.

Обязательная регистрация в Росреестре?

Нет, но при этом:

• если договор заключён через платформу (Airbnb, Юл, Суточно.ру), данные автоматически передаются в ФНС;
• при прямом заключении собственник самостоятельно обязан подать уведомление о найме в течение 30 дней после заезда нанимателя (форма 2-НДФЛ-Н).

Шаблон краткосрочного договора

ДОГОВОР КРАТКОСРОЧНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. Москва, 04 июля 2026 г.

Собственник: Иванов И.И., паспорт 45 00 123456.
Наниматель: Петров П.П., паспорт 77 11 654321.
Помещение: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 25.
Срок: с 15 мая 2026 г. 14:00 по 20 мая 2026 г. 12:00.
Цена: 3 000 руб./сутки, итого 15 000 руб.
Залог: 5 000 руб. (возвращается при отсутствии повреждений).

Налоги и отчётность в 2026 году

Совет. Если квартира сдаётся не чаще 90 дней в году, можно оформить единый налог на вменённый доход (ЕНВД), но с 2027 г. этот режим отменяется – планируйте заранее.

Особенности выселения и ответственность сторон

Выселение без суда

По краткосрочному договору:

• по окончании срока наниматель обязан освободить помещение в течение 24 часов;
• если не выезжает – собственник вправе обратиться к приставам без суда (ст. 688.2 ГК РФ, введена ).

Удержание залога

Возможно в случае:

1. поломки мебели, техники;
2. утраты ключей, пульта;
3. неустойки за курение в помещении (если указано в договоре).

Ответственность собственника

• обязан обеспечить безопасность проживания (исправность газа, электрики, вентиляции);
• если наниматель травмирован по вине собственника (например, упала люстра), компенсирует вред здоровью в полном объёме.

Пошаговая инструкция: сдать квартиру на выходные в июле 2026 г.

1. Подготовьте документы.
   Паспорт, право собственства (ЕГРН), квитанции за коммуналку.
2. Сделайте фото и видео до заезда.
   Снимите всё на телефон с привязкой ко времени (можно отправить в Telegram-канал «сохранённые сообщения»).
3. Заключите договор.
   Используйте онлайн-сервисы «Госуслуги.Контракт» или «МойЭТП» с ЭЦП.
4. Получите оплату и залог.
   Картой через СБП или наличными с распиской.
5. Сдайте налоговый отчёт до 25 июля 2026 г.
   Если самозанятый – через приложение «Мой налог».

Частые ошибки собственников

• Ошибка №1. «Прописываю» гостя. При краткосрочном договоре регистрация в МФЦ не нужна и не допускается.
• Ошибка №2. Игнорирование кассового аппарата при оплате наличными – штраф 25 000 ₽.
• Ошибка №3. Размещение объявления с фразой «посуточно без договора» – может расцениваться как нелегальная гостиница (КоАП РФ, ст. 14.1.2).

Перспективы 2026–2027 годов

В Госдуме уже обсуждается введение «туристического сбора» для краткосрочных квартир до 100 ₽ в сутки, аналогичного гостиничному. Также ожидается закрепление в подзаконных актах правил санитарной безопасности (обязательная уборка после каждого гостя);

Краткосрочный наём жилья – удобный способ заработать, но требует строгого соблюдения формальностей. С 2024 г. закон чётко разграничил «краткий» и «долгий» найм: чем меньше срок, тем больше свободы у собственника, но тем выше налоговый и административный контроль.

Помните: правильный договор, своевременная налоговая отчётность и безопасность гостей – три кита успешной краткосрочной аренды в 2026 году.