Содержание
- История появления КРТ в российском законодательстве
- Понятие «комплексное развитие территорий»
- Виды КРТ и субъекты инициативы
- Пошаговая процедура реализации КРТ
- Ключевые изменения с 1 января 2024 года (ФЗ-627)
- Что меняется с 1 марта 2025 года (ФЗ-486)
- Особенности КРТ в Москве и Санкт-Петербурге
- Статистика и лучшие практики 2020–2025
Комплексное развитие территорий (далее — КРТ) стало приоритетным инструментом градостроительной политики России, объединив под одним механизмом все формы комплексной застройки. С момента введения положений Главы 10 Градостроительного кодекса РФ в конце 2020 года КРТ используется для регенерации промзон, ветхого жилого фонда, индустриальных и неэффективно используемых участков. За 4 года реализации по КРТ построено уже 2,8 млн м² недвижимости, а в 2025 году вступают новые правила, упрощающие подключение инженерной инфраструктуры и расширяющие права инвесторов.
История появления КРТ в российском законодательстве
- 2016 год, в ГрК РФ впервые введены понятия комплексного развития территории по инициативе правообладателей и по инициативе органов местного самоуправления.
- 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон № 494-ФЗ утвердил единый механизм КРТ, заменивший ЖК «Реновация» и другие спецрежимы.
- 25 декабря 2023 г. — ФЗ-627 уточнил требования к КРТ и вступил в силу .
- 26 декабря 2024 г., ФЗ-486 вносит ключевые изменения с .
Понятие «комплексное развитие территорий»
Согласно статье 64 ГрК РФ, комплексное развитие территории — это планомерное создание или изменение объектов недвижимости в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры с целью:
- повышения комфортности проживания;
- формирования современной городской среды;
- рационального использования земель;
- обеспечения инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.
Виды КРТ и субъекты инициативы
По инициативе правообладателей (ст. 70 ГрК РФ)
Объединение собственников земельных участков и/или объектов капитального строительства для самостоятельной реализации проекта; Возможно без проведения торгов.
По инициативе органа местного самоуправления (ст. 66–69 ГрК РФ)
Муниципалитет выступает инициатором, формирует проект решения, устанавливает параметры застройки и проводит конкурс на заключение договора КРТ.
Пошаговая процедура реализации КРТ
- Подготовка инициативы: сбор правоустанавливающих документов, формирование градостроительного обоснования.
- Разработка проекта решения о КРТ: включение в ПЗЗ города, установление ТЭП, параметров ПИИ, схемы расселения.
- Экспертиза и публичные слушания (не менее 30 дней).
- Принятие решения представительным органом муниципалитета.
- Реализация: строительство объектов жилой, общественной и деловой недвижимости, переселение граждан.
- Ввод объектов в эксплуатацию и передача инфраструктуры муниципалитету.
Ключевые изменения с 1 января 2024 года (ФЗ-627)
- Уточнены требования к градостроительному обоснованию (п. 3 ст. 66).
- Упрощён порядок определения заинтересованных лиц для ветхого жилфонда.
- Введён единый электронный реестр КРТ.
- Прописаны правила компенсаций собственникам нежилых помещений в случае изъятия земель.
Что меняется с 1 марта 2025 года (ФЗ-486)
| Направление изменений | Суть нововведения |
|---|---|
| Инженерные сети | Обязанность подключения КРТ-объектов к инженерной инфраструктуре ложится на сетевые организации в приоритетном порядке. |
| Разрешения на строительство | Возможность получения единого разрешения на строительство всего комплекса объектов КРТ. |
| Финансовые модели | Допускается использование эскроу-счетов и долевого финансирования без дополнительных согласований с органами власти. |
| Госэкспертиза | Сокращение сроков госэкспертизы проектной документации КРТ до 30 календарных дней. |
Особенности КРТ в Москве и Санкт-Петербурге
Москва
- Ведётся Московская программа КРТ бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий.
- Параметры КРТ фиксируются в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
- Правообладатели могут реализовывать КРТ без конкурса, заключая прямой договор (ст. 70 ГрК РФ).
Санкт-Петербург
21 марта 2025 года губернатор внес в ЗакС законопроект о наделении правительства дополнительными полномочиями по КРТ для ускорения реализации проектов на территории Петербурга, включая участки у Морского фасада и рекультивацию промзон.
Статистика и лучшие практики 2020–2025
На пятилетии КРТ в Совфеде озвучили цифры:
- 2,8 млн м² недвижимости построено по КРТ за всё время действия программы (по состоянию на октябрь 2025 г.).
- 3 млн м² введены в эксплуатацию только за 2023–2024 гг.
- 75 муниципалитетов реализуют КРТ-проекты.
Лидируют Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань и Екатеринбург.
- Правообладателям выгоднее действовать по ст. 70 ГрК РФ: быстрее, без конкурса и с возможностью самим определять параметры застройки.
- Инвесторам стоит использовать упрощённые процедуры ФЗ-486 (2025 г.) и эскроу-счета для снижения рисков.
- Муниципалитетам рекомендуется включать КРТ в стратегии социально-экономического развития и активно задействовать федеральный реестр КРТ для мониторинга.