․ В повседневной речи слово «квартира» кажется очевидным, однако в юридическом поле оно имеет строгое определение․ В данной статье мы разберёмся, как Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) трактует это понятие, как оно связано с статьёй 2 Кодекса и какие актуальные изменения 2024–2025 годов нужно иметь в виду владельцам и жильцам․

Источник определения: статья 16 ЖК РФ

Само слово «квартира» в ЖК РФ появляется в статье 16 «Виды жилых помещений»․ Вот дословный текст действующей редакции (с изменениями на 2025 г․):

• п․ 1 п․п․ 1–3: «К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната»․

Таким образом, квартира является самостоятельным объектом жилищных прав наряду с домом и комнатой․

Что именно признаётся квартирой?

Согласно разъяснениям Верховного суда и Минстроя России (Письмо Минстроя № 11375-ТО/04 от ), под квартирой понимается:

1. структурно обособленное помещение в многоквартирном доме;
2. имеющее отдельный вход либо выход через общие помещения;
3. снабжённое всеми необходимыми инженерными системами для автономного проживания (отопление, водоснабжение, канализация, электричество);
4. оформленное в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как единый объект недвижимости․

Как статья 2 ЖК РФ связана с квартирой?

Статья 2 ЖК РФ «Обеспечение условий для осуществления права на жилище» не описывает конструктивные элементы квартиры, но задаёт фундаментальные гарантии, без которых сама квартира как объект жилищных прав не могла бы существовать․

Ключевые обязанности государства (п․ 1 ст․ 2)

• создание правовых и экономических условий для доступного жилищного строительства;
• развитие ипотечного и рентного жилищного кредитования;
• обеспечение малоимущих граждан жилыми помещениями бесплатно или на льготных условиях;
• государственный контроль за качеством строительства и соблюдением обязательных требований к квартирам (СП 54․13330, СП 60․13330)․

Права и обязанности собственников квартир (п․ 2 ст․ 2)

Граждане, приобретшие квартиру в собственность, получают:

• право свободного владения, пользования и распоряжения ею в пределах закона (ст․ 209 ГК РФ);
• обязанность своевременно оплачивать коммунальные услуги и нести расходы на содержание общего имущества (ст․ 39, 154, 158 ЖК РФ);
• обязанность не нарушать права соседей (ст․ 17, 293 ЖК РФ, п․ 5 Постановления Пленума ВС РФ № 24 от )․

Последние изменения 2024–2025 годов, влияющие на статус квартиры

Уточнение понятия «перепланировка» (вступило )

Федеральный закон № 73-ФЗ от внёс изменения в ст․ 25 и 26 ЖК РФ․ Теперь под перепланировкой квартиры понимаются:

• перенос или устройство санузлов над жилыми помещениями соседей сверху;
• объединение квартир горизонтально без согласования несущих конструкций;
• установка газового оборудования вне кухонь, предусмотренных проектом․

За несогласованную перепланировку предусмотрены штрафы до 10 000 руб․ для граждан и до 500 000 руб․ для юрлиц (ст․ 7․21 КоАП РФ)․

Электронный формуляр ЕГРН (с )

С 2025 года кадастровый паспорт квартиры полностью переходит в электронный вид․ При любых сделках (купля-продажа, дарение, наследование) проверяются:

• соответствие фактических планировок ЕГРН-схеме;
• отсутствие обременений (арест, залог);
• правильность площади (жилая + общая) — погрешность не более 5 %․

Новые правила капитального ремонта (ПП РФ № 1981 от )

Теперь собственники квартир могут:

1. выбрать специализированную некоммерческую организацию (СНКО) вместо регионального оператора;
2. оплачивать взносы единоразово или в рассрочку до 5 лет;
3. получать государственную субсидию 20 %, если работы выполняются в рамках программы реновации․

Практические советы: что проверить перед покупкой квартиры в 2025 году

Ответы на частые вопросы

Является ли апартамент «квартирой» по ЖК РФ?

Нет․ Апартаменты расположены в гостиничных или административных зданиях и регулируются Градостроительным кодексом, а не ЖК РФ․ У них другие нормы пожарной безопасности и коммунальные тарифы․

Можно ли оформить «часть квартиры» в собственность на двух собственников?

Да․ Часть квартиры (комната или группа комнат) может быть выделена в долю и зарегистрирована самостоятельно при условии обособленного входа или технической возможности выделения (ст․ 16 п․ 1 п․ 2 ЖК РФ)․

Какие штрафы за незаконную перепланировку в 2025 году?

• граждане — до 10 000 руб․;
• должностные лица, до 50 000 руб․;
• юрлица — до 500 000 руб․

Кроме того, суд может обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние за счёт нарушителя․

Квартира в ЖК РФ — это не просто помещение, а полноценный объект жилищных прав, подпадающий под действие статьи 2 (государственные гарантии) и статьи 16 (определение и виды жилых помещений)․ В 2024–2025 годах законодательство ужесточило контроль за перепланировками, перевело документооборот в ЕГРН в электронный формат и расширило льготы на капитальный ремонт․ Перед любой сделкой с квартирой обязательно проверяйте юридическую «чистоту» объекта и соответствие проектной документации․