Квартира — основной объект жилищных правоотношений граждан РФ.
Понимание её правовой природы невозможно без одновременного анализа
норм Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)‚
последняя редакция которого вступила в силу 29 декабря 2024 г. и учтена
в настоящем материале (состояние на ).
Что такое «квартира» в российском законодательстве?
Согласно статье 15 ЖК РФ‚ квартира признаётся жилым помещением‚ если она:
- является изолированным помещением;
- внесена в ЕГРН как недвижимое имущество;
- пригодна для постоянного проживания граждан (температурно-влажностные‚ санитарные и иные требования).
Статья 16 ЖК РФ (ред. 2025 г.) дополняет:
- К жилым помещениям относятся:
- жилой дом‚ часть жилого дома;
- квартира‚ часть квартиры;
- комната.
- Комната может быть самостоятельным объектом прав только при условии её изолированности.
В противном случае она не удовлетворяет требованиям ст. 15 ЖК РФ.
Квартира как объект права собственности по ГК РФ
Общие положения
Статья 289 ГК РФ закрепляет:
«Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением‚
занимаемым под квартиру‚ принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома».
Содержание права собственности на квартиру
В соответствии с статьёй 30 ЖК РФ (ред. 2025 г.) собственник вправе:
- самостоятельно или совместно с другими лицами владеть‚ пользоваться и распоряжаться квартирой;
- сдавать её в наём‚ аренду или предоставлять в безвозмездное пользование;
- перепланировать и переустраивать помещение‚ но с соблюдением требований законодательства и проекта перепланировки;
- участвовать в управлении общим имуществом многоквартирного дома.
Одновременно собственник обязан:
- содержать квартиру в надлежащем состоянии;
- не нарушать права соседей;
- своевременно оплачивать коммунальные услуги и взносы на капремонт;
- пропускать представителей управляющей организации для осмотра инженерных систем (ст. 30 ЖК РФ).
Общее имущество собственников квартир
Перечень объектов общего имущества
Статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ определяют к общему имуществу:
- несущие конструкции здания (фундамент‚ несущие стены‚ перекрытия);
- механическое‚ электрическое‚ санитарно-техническое оборудование‚ обслуживающее более одной квартиры;
- общие помещения (лестничные клетки‚ коридоры‚ лифты‚ подвалы‚ чердаки);
- земельный участок под домом с элементами благоустройства и озеленения;
- кровля‚ фасад и иные элементы‚ обеспечивающие эксплуатацию дома.
Правовой режим общего имущества
Собственники квартир владеют общим имуществом на праве общей долевой собственности.
Доля каждого определяется пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему квартиры (ст. 37 ЖК РФ).
Особенности коммунальных квартир и комнат
В 2025 г. сохраняются нормы‚ направленные на постепенную ликвидацию коммунальных квартир.
- Статья 42 ЖК РФ: доля в праве общей собственности на общее имущество
в коммунальной квартире пропорциональна размеру комнаты. - При освобождении комнаты преимущественное право на её приобретение
имеют проживающие в этой квартире граждане.
Поправки 2024–2025 гг.: что изменилось?
- Уточнение понятий. В ст. 16 ЖК РФ добавлены
критерии «изолированности» жилого помещения и «пригодности» для постоянного проживания. - Электронное голосование. Собрания собственников могут проводиться
очно-заочно и в электронной форме через Госуслуги (ст. 44.1 ЖК РФ). - Капремонт. Введён единый счёт накопления средств капремонта‚
открываемый региональным оператором (ФЗ от № 563-ФЗ). - Ответственность собственников. Ужесточены штрафы за несвоевременную
оплату коммунальных услуг и за нарушение правил эксплуатации общего имущества.
Краткий итог
Квартира в российском праве — это недвижимое имущество‚ обладающее
всеми признаками объекта гражданских прав: возможностью владения‚ пользования и распоряжения;
Вместе с тем собственник квартиры автоматически становится соучастником долевой собственности
на общее имущество многоквартирного дома.
Последние поправки 2024–2025 гг. сделали процессы управления домом более цифровыми и прозрачными‚
а права и обязанности собственников — более конкретизированными.
Практический совет: перед любой сделкой с квартирой проверяйте:
- данные ЕГРН‚
- отсутствие обременений‚
- состояние общего имущества‚
- задолженность по коммунальным платежам.
Данный материал подготовлен на основе официальных текстов ГК РФ и ЖК РФ‚
а также федеральных законов 2024–2025 гг.