Вопрос: Какой нормативный акт регулирует статус и правовое регулирование многоквартирных домов в России?
Ответ: Основным документом является Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ)․ В нем содержатся отдельные статьи, которые определяют понятие «многоквартирный дом», регулируют отношения собственников, управляющих компаний и муниципальных органов․
Последние изменения в Жилищном кодексе (2025 г․)
16 декабря 2025 г․ Государственная Дума приняла решение о внесении изменений в Жилищный кодекс․ 19 декабря 2025 г․ Совет Федерации одобрил эти поправки․ Основные положения отражены в Статье 1 нового проекта закона․
Текст Статьи 1 (кратко)
«В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные объекты, входящие в состав такого дома, считается частью общего имущества многоквартирного дома и подлежит совместному использованию собственниками квартир, если иное не предусмотрено договором или решением собрания собственников»․
Ключевые моменты поправки
- Уточнено, что земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, является общим имуществом всех собственников․
- Права и обязанности собственников по использованию и обслуживанию земельного участка теперь регулируются тем же порядком, что и общие части дома (лифты, лестничные клетки, крыша и т․д․)․
- Введена возможность заключения договоров о совместном использовании земельного участка с муниципальными или частными организациями․
- Установлен порядок внесения изменений в устав дома и решения вопросов о продаже или переоформлении земельного участка․
Что такое «многоквартирный дом» по ЖК РФ?
Определение дано в Статье 2․1 ЖК РФ (в редакции до 2025 г․) и сохраняется после поправок:
«Многоквартирным домом (домом многоквартирного типа) считается здание, в котором находятся более двух отдельных жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания, а также иные помещения (коммерческие, технические и др․), обслуживаемые единой системой инженерных коммуникаций и находящиеся в общей собственности или в долевой собственности более чем одного собственника»․
Правовой статус земельного участка под многоквартирным домом
До внесения поправок земельный участок мог принадлежать как государству, так и частному собственнику, а в некоторых случаях — быть в аренде․ После 2025 г․ закон фиксирует следующее:
- Общее имущество – участок считается частью общего имущества дома и подлежит совместному использованию․
- Управление – вопросы эксплуатации (содержание, ремонт, улучшения) решаются собранием собственников или их представителем (управляющая компания)․
- Ответственность – каждый собственник несет пропорциональную (по площади квартиры) долю расходов на содержание участка․
- Изменение статуса – возможна продажа или переоформление участка только после согласования с большинством собственников (не менее 2/3 голосов) и получения согласия органов местного самоуправления․
Какие статьи ЖК РФ регулируют отношения в многоквартирных домах?
Ниже перечислены наиболее важные статьи, актуальные для владельцев квартир и управляющих компаний:
- Статья 1 – Основные понятия и принципы регулирования жилищных отношений․
- Статья 2․1 – Определение многоквартирного дома․
- Статья 33 – Права и обязанности собственников помещений․
- Статья 34 – Порядок управления многоквартирным домом (собрание собственников, правление, управляющая компания)․
- Статья 38 – Финансирование текущего и капитального ремонта․
- Статья 44 – Общие части дома и их использование․
- Статья 45 – Права и обязанности арендаторов и временных жильцов․
- Статья 62 – Порядок изменения и прекращения прав собственности на часть дома․
Практические последствия для собственников
Увеличение расходов
Поскольку земельный участок теперь входит в состав общих расходов, собственники могут ожидать:
- Повышение квартплат за содержание территории (уборка, озеленение, содержание дорожек)․
- Возможные единоразовые взносы на капитальный ремонт участка (например, укрепление фундамента)․
Расширенные права
Собственники получают право участвовать в решении вопросов, связанных с:
- Размещение рекламных конструкций или детских площадок․
- Разрешении на установку дополнительных коммуникаций (например, солнечных панелей)․
Юридическая защита
Если собственник считает, что его права нарушаются (например, незаконная аренда земли третьим лицом), он может обращаться:
- В суд по иску о защите прав собственника․
- В государственную жилищную инспекцию (Росжилинспекция)․
- К управляющей компании с требованием разъяснений и корректировок․
Как оформить совместное использование земельного участка?
Для формализации совместного владения необходимо:
- Провести собрание собственников и принять решение о включении участка в общую долевую собственность (не менее 2/3 голосов)․
- Подготовить договор совместного использования (может быть заключен с муниципальными органами или частными лицами)․
- Зарегистрировать изменения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․
- Обновить устав дома, включив в него положения о распределении расходов и ответственности за участок․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Влияет ли поправка 2025 г․ на уже построенные дома?
Да․ Поправка применяется к всей существующей застройке поселений․ Однако переходный период составляет 12 месяцев с момента официального опубликования закона, в течение которого собственники могут подготовить необходимые документы․
Можно ли отдельному собственнику выкупить часть земельного участка?
Только при согласии большинства собственников и одобрении муниципальных органов․ При этом необходимо оформить отдельный договор купли‑продажи и провести регистрацию в ЕГРН․
Какую роль играет управляющая компания после поправки?
Управляющая компания получает право вести бухгалтерию и собирать средства на содержание участка, а также осуществлять плановые и аварийные работы (например, обслуживание дренажных систем)․
Внесение изменений в Жилищный кодекс в конце 2025 года существенно расширило понятие «общего имущества» в многоквартирных домах, включив в него земельный участок, на котором расположен дом․ Это повышает уровень ответственности собственников, но одновременно предоставляет им более широкие возможности участия в управлении территорией․
Для эффективного применения новых норм рекомендуется:
- Участвовать в собраниях собственников и следить за принятием решений о земельном участке․
- Контролировать финансовую часть – прозрачность расходов и их распределение․
- При возникновении конфликтов обращаться к юридическим специалистам, знакомым с Жилищным кодексом и новыми поправками․
Помните, что закон – инструмент, а правильное его применение зависит от сознательного участия каждого собственника․
Дата публикации: