Согласно статье 433 Гражданского кодекса РФ, договор аренды признаётся заключённым в момент, когда арендодатель получает от арендатора акцепт оферты. Именно это событие и есть юридический «точка отсчёта», от которой начинают действовать взаимные права и обязанности сторон.
Как формируется момент заключения
- Оферта – предложение арендодателя (или арендатора) заключить договор на конкретных условиях.
- Акцепт – безусловное согласие другой стороны с условиями оферты.
- Момент получения акцепта – когда оферент (сторона, направившая оферту) фактически узнал о принятии предложения (письмо, электронное письмо, подпись на бумажном документе, электронная подпись и т.д.).
Исключения из общего правила
Закон или сам договор могут установить дополнительные условия:
- Передача имущества. Если стороны договорились, что договор вступает в силу только после передачи ключа/помещения, моментом заключения будет именно факт передачи (ст; 433 ч. 2 ГК РФ).
- Государственная регистрация. Для долгосрочной аренды (сроком ≥ 1 год) недвижимости договор считается заключённым с момента регистрации в ЕГРН (ст. 609 ГК РФ, ст. 433 ч. 2).
- Письменная форма. Для всех договоров аренды недвижимости письменная форма обязательна (ст. 434 ГК РФ). Устная договорённость, даже подтверждённая передачей денег, не создаёт договор аренды.
Пример
Арендодатель 1 июня 2026 г. отправил арендатору оферту по e-mail с условием: «Договор вступит в силу после подписания обеими сторонами и передачи ключей». Арендатор 2 июня 2026 г. подписал оферту и отправил скан. Однако ключи были переданы только 10 июня 2026 г. Поэтому момент заключения договора – 10 июня 2026 г.
Электронные сделки: нюансы
При аренде через онлайн-платформы (Airbnb, Циан, Авито) моментом заключения считается:
- Автоматическое уведомление сервиса о подтверждении брони (если в оферте нет оговорок).
- Или указанный в оферте «признак фактического заезда» (например, использование кода доступа к дому).
Как зафиксировать момент заключения
- Дата на договоре – не всегда совпадает с моментом: проверяйте акт передачи ключей или регистрацию в ЕГРН.
- Акт приёма-передачи – обязательно подписывается сторонами и указывает точную дату/время вступления договора в силу.
- Контроль времени акцепта. В споре помогут почтовые трек-коды, скриншоты чатов, push-уведомления мессенджеров.
Досрочное расторжение: связь с моментом заключения
Если арендодатель хочет расторгнуть договор до начала срока аренды (например, нашёл более выгодного контрагента), он может:
- Отказаться до момента акцепта – оферта свободно отзывается (ст. 436 ГК РФ).
- Если акцепт уже получен – договор заключён, и расторжение возможно только по основаниям ст. 450 ГК РФ (судебно или по соглашению).
Краткий чек-лист юриста
- ☐ Проверьте, подписан ли договор двусторонне.
- ☐ Убедитесь в наличии акта приёма-передачи ключей/помещения.
- ☐ Для недвижимости ≥ 1 года – проверьте регистрацию в ЕГРН.
- ☐ Сохраните переписку, подтверждающую момент акцепта.
Соблюдение этих простых шагов позволит сторонам точно определить момент заключения договора аренды и избежать споров о «точке отсчёта» обязательств.