Актуальность темы. С 14 октября 2025 года в Госдуму внесён проект № 1041148-8‚ который предлагает ряд уточнений к ст. 35 ГК РФ. Что изменится для россиян в 2026 году и как правильно оформить найм жилого помещения‚ разбираемся в этой статье.
Что такое «найм» в юридическом смысле
Прежде чем перейти к деталям‚ уточним терминологию.
- Найм — гражданско-правовой договор‚ по которому собственник (наймодатель) передаёт гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование.
- Наем — ошибочная форма‚ которая возникла из-за фонетического сходства. В русском литературном языке употребляется исключительно «найм».
Пример из практики. Если в договоре прописано слово «наем»‚ суд может признать документ не оформленным‚ так как ст. 35 ГК РФ использует термин «найм».
Ключевые положения статьи 35 ГК РФ
- Субъекты договора
- Наймодатель — собственник жилья (физлицо‚ юрлицо или муниципалитет).
- Наниматель — гражданин‚ который будет проживать в квартире.
- Объект — изолированное жилое помещение‚ пригодное для постоянного проживания.
- Форма договора, письменная‚ заверенная подписями сторон; С 2026 года предусматривается возможность заверения через ЕСИА (Госуслуги)‚ если стороны находяться в разных регионах.
- Срок — до 5 лет. По умолчанию‚ если срок не указан‚ договор считается заключённым на 5 лет.
- Типовой договор — утверждён Минстроем РФ приказом № 963/пр от г. и размещён на официальном портале.
Что нового внесёт законопроект 1041148-8
| Текущая норма | Изменение 2026 года |
|---|---|
| Компенсация наймодателю за капремонт не предусмотрена | Наймодатель вправе включать в плату 3-5 % на капремонт при условии публикации сметы |
| Обязательной страховки нет | Обязательное страхование гражданской ответственности нанимателя на сумму 300 000 ₽ |
| Утверждённая форма договора не обязательна | Использование типового договора становится обязательным для сделок от 1 года |
Как оформить договор найма жилья в 2026 году
Шаг 1: Подготовка документов
- Паспорт наймодателя и нанимателя (все страницы).
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
- Кадастровый и технический паспорт помещения.
Шаг 2: Составление текста договора
Минимальные обязательные пункты:
- Полные паспортные данные сторон.
- Адрес и характеристики жилья (площадь‚ количество комнат‚ этаж).
- Размер арендной платы‚ порядок индексации и сроки оплаты.
- Обязанности по коммунальным платежам.
- Ответственность сторон за ущерб и условия расторжения.
- Условия проживания третьих лиц (детей‚ временных жильцов).
Шаг 3: Регистрация в Росреестре (при необходимости)
Регистрация требуется‚ если:
- Договор заключён на срок более 1 года.
- В жилье прописываются несовершеннолетние.
- Одна из сторон — юридическое лицо.
Распространённые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Решение |
|---|---|---|
| Использование слова «наем» | Суд может отказать в иске о выселении | Проверяйте текст через орфографические словари |
| Отсутствие акта приёма-передачи квартиры | Споры о состоянии имущества | Составляйте двусторонний акт с фото и видео |
| Неверный расчёт платы за коммуналку | Долг перед ресурсоснабжающими организациями | Фиксируйте показания счётчиков в договоре |
Чек-лист перед подписанием договора
- Убедитесь‚ что у наймодателя есть оригинал свидетельства о собственности.
- Проверьте‚ не находится ли квартира в залоге или под арестом (запрос в Росреестр онлайн).
- Сфотографируйте все дефекты и включите их в акт приёма-передачи.
- Укажите в договоре способ оплаты (безнал‚ криптовалюта‚ наличные).
- Согласуйте возможность прописки и условия выселения.
Несмотря на все нововведения 2026 года‚ главное правило остаётся неизменным: стороны договора должны использовать корректное слово «найм»‚ а не «наем»‚ и строго следовать требованиям ст. 35 ГК РФ. Типовой договор‚ обязательное страхование и цифровое заверение через ЕСИА сделают сделку безопасной и прозрачной как для собственника‚ так и для жильца.
Дата актуализации: 04 августа 2026 года.