С фразой «наймодатель вправе…» сталкиваются и арендодатели, и арендаторы при заключении договора найма жилого или нежилого помещения. Важно понимать, что именно разрешено собственнику помещения, в каких случаях он может воспользоваться своими правами и какие ограничения установлены законом. Далее, подробный разбор норм Гражданского кодекса РФ, недавних изменений, а также типичных ситуаций.
Кратко о правовой базе
Гражданский кодекс РФ, глава 35 «Найм» (ст. 671–700.1 ГК РФ) и глава 60 «Аренда» (ст. 606–625 ГК РФ) закрепляют:
- перечень прав наймодателя;
- обязанности арендатора;
- порядок расторжения и изменения договора;
- меры ответственности сторон.
Основные права наймодателя по ГК РФ
Получение платы за пользование имуществом
Ст. 614 ГК РФ прямо указывает: «Наймодатель вправе требовать своевременной оплаты». При просрочке:
- может начисляться процент (ст. 395 ГК РФ);
- по истечении двух месяцев неустойки наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора (п. 2 ст. 619 ГК РФ).
Проверка состояния имущества
Ст. 616 ГК РФ: наймодатель вправе «в присутствии арендатора периодически проверять техническое и санитарное состояние помещения», но:
- обязан предупредить за 3 дня (жилые помещения) или 5 дней (нежилые);
- визит должен быть в разумное время (обычно 9:00–20:00).
Требование устранения нарушений
Если арендатор:
- использует помещение не по назначению;
- существенно ухудшает его состояние;
то наймодатель вправе требовать устранить нарушение в течение 30 дней. В противном случае — досрочное расторжение (ст. 619 ГК РФ, п. 3).
Внесение изменений в договор
Ст. 614.1 ГК РФ (введена ): наймодатель вправе односторонне повысить плату не чаще раза в год и не свыше инфляции + 5 %. Условие об этом должно быть прямо прописано в договоре.
Удержание вещей арендатора
При наличии задолженности наймодатель вправе удерживать вещи, находящиеся в помещении, до полного погашения долга (ст. 359, 398 ГК РФ). Однако:
- нельзя удерживать вещи, необходимые для жизнедеятельности;
- стоимость вещей не должна превышать сумму долга более чем в 2 раза.
Новые правила 2025–2026 гг.: что изменилось
Регистрация аренды через Госуслуги
С договоры длительностью более 1 года обязаны регистрироваться в Федеральной информационной системе аренды (ФИС аренды). Это коснётся и наймодателей, и арендаторов. Нарушение — штраф до 50 000 ₽ для ИП и до 500 000 ₽ для юрлиц.
Ограничение «двойных компенсаций»
Изменения в ГК РФ, вступившие , ограничили размер неустоек, взыскиваемых наймодателем. Теперь сумма всех неустоек (штраф, пени, компенсация за простой) не может превышать 10 % от годовой арендной платы.
На что наймодатель не вправе
- В одностороннем порядке выселять арендатора без решения суда;
- Менять замки без исполнительного листа;
- Входить в помещение ночью без предупреждения;
- Накладывать «санкции» в виде отключения коммунальных услуг;
- Требовать досрочного расторжения без письменного уведомления.
Алгоритм действий наймодателя при нарушениях арендатором
- Зафиксировать нарушение (акты, фото/видео, свидетели).
- Отправить претензию (письмо с уведомлением о вручении).
- Ждать 30 дней на устранение нарушения.
- Если ничего не изменилось, подать иск в суд (возможно совместно с другими наймодателями, если нарушения систематические).
- Взыскать долг через приставов (по решению суда).
Советы по безопасному договору найма
Чтобы избежать споров:
- Включите в договор конкретные даты и размеры повышения аренды.
- Опишите порядок проверки состояния помещения.
- Пропишите обязанность арендатора уведомлять о любом ремонте за 7 дней.
- Укажите срок возврата залога (обычно 10 рабочих дней после передачи ключей и подписания акта).
Часто задаваемые вопросы
Может ли наймодатель выселить за неуплату без суда?
Нет. Только суд и приставы имеют право на фактическое выселение.
Можно ли включить в договор пункт «наймодатель вправе расторгнуть договор в любое время»?
Нет. Такое условие признаётся недействительным (ст. 168 ГК РФ), поскольку нарушает баланс прав сторон.
Наймодатель вправе ли требовать предоплату за весь срок договора?
Да, если стороны так согласовали. Однако при договоре на срок более года предоплата свыше 3 месяцев должна размещаться на эскроу-счёте (ФЗ-199 от ).
Наймодатель действительно обладает широким спектром прав: контролировать состояние имущества, требовать своевременной оплаты, расторгать договор при серьёзных нарушениях. Однако все эти полномочия строго регламентированы ГК РФ и не могут использоваться произвольно. Соблюдайте процедуры, фиксируйте нарушения в письменной форме и при необходимости обращайтесь в суд совместно с другими пострадавшими наймодателями — это ускорит процесс и снизит издержки.
Обновлено по состоянию на . Перед применением проконсультируйтесь с юристом.