Дарение квартиры — это безвозмездная сделка, при которой одна сторона (даритель) передаёт другой стороне (одаряемому) право собственности на недвижимость. В большинстве случаев одаряемый должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ниже — подробный разбор того, что говорит Налоговый кодекс РФ, какой размер налога, кто освобождается от уплаты, как подать декларацию и избежать штрафов.

Нормативная база: где искать в НК РФ

Налоговый кодекс РФ не содержит отдельной главы «налог на дарение». Все правила описаны в:

• Глава 23 «Налог на доходы физических лиц» (ст. 207–233).
• Статья 217, доходы, не подлежащие налогообложению (в т. ч. освобождение при дарении членам семьи/близким родственникам).
• Статья 214.10 — особенности определения налоговой базы по доходам от дарения недвижимости.
• Статья 228, обязанность физлица самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ.

Кто обязан заплатить налог?

Исходя из ст. 228 НК РФ, налог платит одаряемый (новый собственник), если:

1. Даритель не является близким родственником (или членом семьи);
2. Квартира получена в результате безвозмездной сделки.

Размер налога = 13 % от налоговой базы. Для резидентов ставка 13 %, для нерезидентов 30 % (ст. 224 НК РФ).

Освобождение по ст. 217 НК РФ

Налог не платится, если даритель и одаряемый относятся к категории близких родственников:

• Супруги;
• Родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
• Дедушки, бабушки и внуки;
• Родные (полно- и неполнородные) братья и сёстры.

Пример: мать дарит сыну квартиру — налог не возникает. Дядя дарит племяннику — придётся заплатить 13 %.

Как рассчитать налоговую базу?

1. Определяем кадастровую стоимость на 1 января года дарения (берётся из ЕГРН).
2. Сравниваем с договорной ценой. Налогооблагаемый доход = большему значению (п. 6 ст. 214.10 НК РФ).

Пример: кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 ₽, в договоре указано 4 000 000 ₽. База = 5 000 000 ₽. Налог = 5 000 000 × 13 % = 650 000 ₽.

Пошаговая инструкция: что делать после дарения

Шаг 1. Регистрация перехода права

После подписания договора дарения подаёте документы в Росреестр. После регистрации вы становитесь собственником.

Шаг 2. Получаем уведомление ИФНС (не требуется при освобождении)

Если налог всё же должен быть уплачен, ИФНС не присылает «платёжку» автоматически; Вы обязаны:

1. Самостоятельно рассчитать налог.
2. Заполнить 3-НДФЛ за год получения квартиры.
3. Подать декларацию до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ).
4. Уплатить налог до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Шаг 3. Сбор документов

• Договор дарения + акт приёма-передачи.
• Выписка ЕГРН (свидетельство о праве собственности).
• Кадастровый паспорт/выписка о кадастровой стоимости.
• Паспорт одаряемого, ИНН.

Как подать 3-НДФЛ

Способы:

• Лично в налоговую по месту регистрации.
• Через Госуслуги/ФНС-Личный кабинет (электронная подпись).
• По почте, заказное письмо с уведомлением.

Штрафы и последствия

Частые вопросы

Вопрос: Можно ли указать в договоре заниженную цену, чтобы уменьшить налог?
Ответ: Нет. Налоговая всё равно возьмёт кадастровую стоимость × 0,7 при слишком низкой цене (п. 5 ст. 214.10).

Вопрос: Дарение между бывшими супругами освобождается?
Ответ: Да, если брак расторгнут, но дарение произошло до развода или в течение 1 года после — судебная практика неоднозначна, лучше получить индивидуальную консультацию ФНС.

Вопрос: Нужно ли платить налог, если я получил долю?
Ответ: Да, если доля получена от «неродственника». База = доля × кадастровую стоимость.

1. Определите родство: если близкие родственники — налога нет.
2. Узнайте кадастровую стоимость: на сайте Росреестра или через кадастровую выписку.
3. Самостоятельно рассчитайте налог: (кадастровая стоимость) × 13 %.
4. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
5. Оплатите до 15 июля.

Полезные ссылки:
Сайт ФНС России
Сайт Росреестра (кадастровая стоимость)