В 2026-м году продажа недвижимости по-прежнему облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)‚ однако порядок исчисления‚ освобождения и применения имущественных вычетов претерпел ряд изменений. Ниже — подробный гид по действующим нормам‚ ключевым статьям Налогового кодекса РФ и практическим примерам.

Какая статья НК РФ регулирует налогообложение продажи квартиры

Главный нормативный источник — глава 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц»‚ в частности:

• ст; 207 — налогоплательщики НДФЛ;
• ст. 208 п. 5 подп. 5 — доход от продажи недвижимого имущества;
• ст. 214.10 — особенности определения налоговой базы по доходам от продажи недвижимости (введена ФЗ-325 от ‚ последняя редакция — ФЗ-389 от );
• ст. 217 п. 17.1 — перечень доходов‚ освобождённых от НДФЛ‚ в т. ч. по продаже единственного жилья при соблюдении условий;
• ст. 220 — имущественные налоговые вычеты (альтернатива уменьшению дохода на расходы).

Ставка НДФЛ в 2025–2026 гг. и правила резидентства

Источник: ФЗ-372 от (повышение прогрессивной шкалы)‚ разъяснение ФНС № БС-4-11/13154@ от .

Когда продавец квартиры может не платить НДФЛ

Минимальный срок владения

1. 3 года — если:
   • жильё получено по наследству или в дар от близких родственников;
   • приватизировано;
   • передано по договору пожизненного содержания;
   • является единственным жилым помещением (включая доли) на момент продажи.
2. 5 лет — для всех остальных случаев (например‚ куплено по ДДУ‚ построено по договору долевого участия).

Новое: ФЗ-352 от расширило категорию «единственное жильё»: в него не засчитываются квартиры‚ приобретённые в течение 90 дней до даты продажи (так называемая «отмывка» сделок).

Доход ≤ 1 млн ₽

Если продажная цена не превышает 1 млн ₽‚ налог не начисляется в силу применения имущественного вычета по ст. 220 НК РФ‚ но декларацию 3-НДФЛ подавать всё равно придётся.

Как рассчитать налог‚ если срок владения меньше установленного

Формула

НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет/Расходы) × Ставка

Способ 1: Имущественный вычет

• 1 млн ₽ — максимальный вычет на все объекты недвижимости‚ проданные в течение календарного года (ст. 220 п. 2 подп. 1).

Способ 2: Вычет «доходы минус расходы»

• Документально подтверждённые расходы на покупку/стройку + проценты по ипотеке + ремонт‚ если они не учитывались ранее.

Практические примеры

Пример 1: квартира в собственности 4 года‚ единственное жильё

Продаётся за 4 500 000 ₽. Владение — 4 года (с 2022 г.).
Налог = 0 ₽‚ так как соблюдён минимальный срок 3 года и условие единственного жилья.

Пример 2: квартира в собственности 2 года‚ куплена за 3 млн ₽‚ продаётся за 4‚5 млн ₽

1) Вычет 1 млн ₽ → 4‚5 млн – 1 млн = 3‚5 млн × 13 % = 455 000 ₽
2) «Доходы минус расходы» → 4‚5 млн – 3 млн = 1‚5 млн × 13 % = 195 000 ₽
Выгоднее применить способ 2.

Особенности для семей с детьми-инвалидами

С семьи‚ воспитывающие ребёнка-инвалида (любого возраста)‚ могут получать имущественный вычет при продаже жилья независимо от срока владения (ФЗ-469 от ‚ ст. 220 п. 2.1). При этом:

• доход облагается по обычной ставке 13 %;
• применяется вычет 1 млн ₽ либо фактические расходы;
• в декларации нужно указать документы‚ подтверждающие статус ребёнка.

Пошаговая инструкция: как подать 3-НДФЛ

1. Срок: до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
2. Способы подачи:
   • личный кабинет налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru;
   • приложение «ФНС-Онлайн»;
   • ЕСИА через Госуслуги;
   • в налоговую инспекцию лично или через МФЦ.
3. Необходимые документы:
   • ДКП (договор купли-продажи);
   • ЕГРН/выписка из ЕГРН;
   • платёжные документы (при применении «доходы минус расходы»);
   • документы на ипотеку и ремонт;
   • при наличии льгот — справка о ребёнке-инвалиде‚ свидетельство о рождении.
4. Оплата налога: до 15 июля того же года.

Новые тренды 2025–2026 гг.

• Единый налоговый счёт: с все физлица автоматически получили ЕНС. Налог можно оплатить любым банком по QR-коду‚ сформированному в личном кабинете.
• Цифровой налоговый консультант: на сайте ФНС запущен AI-чат «Виртуальный инспектор»‚ который помогает заполнить 3-НДФЛ по продаже квартиры.
• Интеграция с Госуслугами: документы из Росреестра и банков подтягиваются автоматически‚ сокращая время заполнения до 10 минут.

Чек-лист продавца квартиры

Уточнил срок владения.
Проверил статус «единственного жилья».
Собрал документы о покупке и ремонте.
Выбрал выгодный способ уменьшения налогооблагаемой базы (1 млн ₽ либо расходы).
Подал 3-НДФЛ до 30 апреля.
Оплатил налог до 15 июля.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Я продал долю в квартире‚ полученной по наследству 2 года назад. Нужно ли платить НДФЛ?
Ответ: Нет‚ т. к. применяется льготный срок владения 3 года при наследовании.

Вопрос: Можно ли зачесть ипотечные проценты при расчёте «доходы минус расходы»?
Ответ: Да‚ если ипотека оформлена на покупаемую квартиру и проценты не были ранее учтены в вычетах.