Каждый, кто собирается продать квартиру, должен помнить: если объект находился в собственности меньше установленного срока, потребуется заплатить НДФЛ. Ниже ‒ подробная инструкция по всем ключевым изменениям, ставкам, льготам и «подводным камням» на 2026 год.
От какого срока владения можно НЕ платить налог?
Общее правило описано в ст. 217.1 НК РФ:
- 3 года – если квартира:
- получена в наследство или в дар от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания.
- 5 лет – во всех остальных случаях (куплена, получена по ДДУ, мена, и т.д.)
Важно: срок должен быть непрерывным. Любая «разрывная» регистрация (например, доля была выделена и сразу продана) снова «обнуляет» счётчик.
Какой налог придётся заплатить, если срок короче?
2.1 Ставки в 2026 году
С 1 января 2025 года применяется прогрессивная шкала НДФЛ (ФЗ-176-ФЗ):
| Доход от продажи за год | Ставка |
|---|---|
| До 2,4 млн руб. | 13 % |
| Свыше 2,4 млн руб. | 15 % на превышение |
Пример: вы продали квартиру за 6 млн руб. Налог будет:
2,4 млн × 13 % = 312 000 руб.
3,6 млн × 15 % = 540 000 руб.
2.2 Как уменьшить базу налогообложения
Выберите один из двух способов:
- Документальные расходы. Вычитаем из цены продажи цену покупки (ч. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Пример: купили за 3 млн, продали за 6 млн. База 3 млн → налог 852 000 руб. (см. расчёт выше). - Имущественный вычет 1 млн руб. Применяют, когда документов о покупке нет или расходы < 1 млн.
Пример: (6 млн – 1 млн) × 15 % = 750 000 руб. на всё превышение.
Особые случаи
- Единственное жильё. С 2025 года распространяется минимальный срок 3 года независимо от способа получения (ст. 217.1 п. 4 ред. 449-ФЗ от ).
- Дарение или наследство; Даже если квартиру подарил не близкий родственник, срок всё равно считается со дня вступления в права наследования или регистрации договора дарения.
- Доли. Если вы продаёте долю, вычет 1 млн распределяется между всеми долями пропорционально. Документальные расходы учитываются в полном объёме, если платёж был за всю квартиру.
Сроки подачи декларации и уплаты
- До 30 апреля 2027 г. – подать 3-НДФЛ за 2026 год.
- До 15 июля 2027 г. – перечислить налог.
Отсутствие декларации = штраф 5 % за каждый месяц просрочки, но не более 30 % суммы налога и не менее 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).
Что изменится в ближайшие годы (по проекту 1026190-8)
В октябре 2025 года в Госдуму внесён законопроект, который может:
- увеличить «льготный» срок до 7 лет для объектов, приобретённых после 2026 года;
- ввести повышающий коэффициент 1,1 к кадастровой стоимости при расчёте МОД (минимально облагаемого дохода);
- сделать обязательным отчёт в ФНС о любой продаже жилья, даже если налога нет.
Пошаговый алгоритм для продавца
- Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН-выписке.
- Определите льготный срок (3 или 5 лет).
- Рассчитайте потенциальный налог с учётом прогрессивной шкалы.
- Соберите документы (ДКП, платёжки, ипотечные договора, чеки на ремонт).
- Выберите выгодный способ уменьшения базы (расходы или вычет 1 млн).
- Заполните 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС или сервис «Госуслуги».
- Уплатите налог до 15 июля.
Частые ошибки
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| «Срок считаем с даты ДДУ» | Налоговый срок начинается с даты регистрации права собственности. |
| «Продал за 1 млн – налога нет» | Налоговая может зафиксировать доход по кадастровой стоимости × 0,7. |
| «Не подавал декларацию – налога нет» | Появится долг + штрафы + пени. |
В 2026 году при продаже квартиры до истечения 3-5 лет владения нужно заплатить НДФЛ по прогрессивной шкале (13 %/15 %). Используйте имущественный вычет или документальные расходы, чтобы снизить платёж. Всегда проверяйте сроки и подавайте декларацию вовремя – это проще, чем потом доказывать право на освобождение и выплачивать штрафы.
Контент подготовлен по актуальному состоянию законодательства на г.