Актуально на 04 июля 2026 г․
Кратко о главе 23 НК РФ
Глава 23 «Налог на доходы физических лиц» (НДФЛ) регулирует:
- налоговых резидентов и нерезидентов (ст․ 207);
- доходы из российских и зарубежных источников (ст․ 208-209);
- вычеты, в т․ч․ имущественные (ст․ 220);
- ставки, сроки, порядок исчисления и уплаты (ст․ 224-233)․
Что такое имущественный налоговый вычет по ст․ 220 НК РФ?
Это право налогоплательщика-физлица уменьшить налогооблагаемый доход:
- от продажи имущества;
- от покупки (строительства) жилья и погашения процентов по ипотеке․
Вычет закреплён в части 2 НК РФ, ст․ 220 (действующая редакция с учётом последних изменений ФЗ № 305-ФЗ от и ФЗ № 389-ФЗ от )․
Виды имущественных вычетов
При продаже имущества (подп․ 1-2 п․ 2 ст․ 220)
| Вид имущества | Максимальный вычет (руб․) | Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ |
|---|---|---|
| Жилая недвижимость + доли | 1 000 000 | 3 года (если получена по наследству, приватизации, дар, 5 лет – иное основание) |
| Другое имущество (авто, гаражи и пр․) | 250 000 | 3 года |
Альтернатива: вместо вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением этого же имущества (подп․ 2 п․ 2 ст․ 220)․
При покупке/строительстве жилья (подп․ 3 п․ 1 ст․ 220)
- Размер: до 2 000 000 руб․ на каждого налогоплательщика (включая доли)․
- Дополнительно: до 3 000 000 руб․ на уплату процентов по ипотеке/займу․
- Форма: возврат 13 % от суммы вычета (260 тыс․ руб․ макс․)․
Перенос «остатка» вычета
Если вычет за год не использован полностью – остаток переносится на следующие налоговые периоды без ограничения срока (п․ 9 ст․ 220)․
Пошаговый алгоритм получения вычета
- Подготовить документы: правоустанавливающие, платёжные, справка 2-НДФЛ․
- Заполнить 3-НДФЛ (в Личном кабинете ФНС или через «Госуслуги»)․
- Подать декларацию до 30 апреля следующего года (если продаёте и обязаны задекларировать) или в любой момент (при покупке)․
- Получить возврат на карту или через работодателя (заявление на получение уведомления)․
Частые ошибки
- Учёт расходов при одновременном применении вычета 1 млн/250 тыс․ → недопустимо (выбор одного из двух способов)․
- Отсутствие кадастрового паспорта при покупке доли → требуется․
- Покупка у «связанного лица» → вычет не предоставляется․
Примеры расчёта
Пример 1․ Продажа квартиры
Квартира куплена в 2022 г․ за 3 500 000 руб․, продана в 2026 г․ за 5 000 000 руб․
Варианты:
- Вычет 1 000 000 руб․ → НДФЛ = (5 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 520 000 руб․
- Расходы 3 500 000 руб․ → НДФЛ = (5 000 000 – 3 500 000) × 13 % = 195 000 руб․
Выгоднее второй вариант․
Пример 2․ Покупка квартиры
Покупка квартиры в 2026 г․ за 5 000 000 руб․ + ипотечные проценты 1 000 000 руб․
Доступный вычет: 2 000 000 + 1 000 000 = 3 000 000 руб․
Возврат: 3 000 000 × 13 % = 390 000 руб․ (в течение нескольких лет)․
Судебная практика (кратко)
- Постановление ВС РФ от № 45-КГ24-9: вычет по ипотечным процентам можно получить один раз в жизни, даже если квартира продана․
- Определение ВС РФ от № 305-КГ24-31833: остаток вычета переносится автоматически; налоговый орган не вправе отказать без мотивированного объяснения․
Где узнать больше
• Официальный сайт ФНС России
• Личный кабинет налогоплательщика
• КонсультантПлюс: Ст․ 220 НК РФ с последними изменениями
Помните: при крупных сделках или спорных вопросах лучше получить профессиональную консультацию налогового юриста или бухгалтера!