Каждый год миллионы россиян и российских организаций получают уведомления о налоге на имущество — и с 2026 года расчёт этого налога существенно меняется. С 4 августа 2026 года уже действуют новые правила, согласно которым основой становится кадастровая стоимость, а не инвентаризационная или среднегодовая балансовая стоимость. Разберёмся, что именно изменилось, кого затронет повышение и как правильно заплатить налог, чтобы избежать штрафов.

Что такое налог на имущество по кадастровой стоимости?

Налог на имущество по кадастровой стоимости — это обязательный платёж, который взимается:

• с физических лиц, за квартиры, комнаты, дома, гаражи, незавершённое строительство;
• с организаций, за офисные, торговые, складские, производственные и прочие здания, входящие в ЕГРН как «единые недвижимые комплексы».

Раньше базой могла быть инвентаризационная стоимость (значительно ниже рыночной) либо среднегодовая балансовая величина. Теперь переход на кадастровую стоимость завершён практически по всей стране, и налоговая ставка выросла до 2–2,5 %.

Почему кадастровая стоимость выросла в 2026 году?

С начала 2026 года Росреестр завершил масштабный пересмотр кадастровой оценки. В результате:

1. Увеличилась база налогообложения в среднем на 35–70 % в крупных городах и на 20–40 % в регионах.
2. Исправлены технические и реестровые ошибки, из-за которых раньше занижалась кадастровая цена.
3. Включены новые объекты, ранее не попадавшие в кадастр.

Поэтому собственники получили уведомления о резком росте налога: где-то сумма выросла в 2–3 раза.

Как рассчитывается налог: формула и пример

Для физических лиц применяется упрощённая формула:

Налог = (Кадастровая стоимость – Налоговый вычет) × Доля × Ставка × Коэффициент-отчётности

• Вычет — 20 м² для квартир, 50 м² для домов, 10 м² для комнат.
• Ставка — 0,1–0,3 % для жилья и 2–2,5 % для коммерции (устанавливают муниципалитеты).
• Коэффициент-отчётности — 0,6 в 2026 году (после переходного периода будет 1,0).

Пример. Квартира 60 м², кадастровая стоимость 9 000 000 ₽, ставка 0,2 %.

1. Вычет: 9 000 000 × (60 – 20) / 60 = 6 000 000 ₽.
2. Налоговая база: 9 000 000 – 6 000 000 = 3 000 000 ₽.
3. Налог: 3 000 000 × 0,002 × 0,6 = 3 600 ₽.

Для организаций формула сложнее: кадастровая стоимость умножается на ставку 2–2,5 % без вычета, но учитываются льготы и амортизация по остаточной стоимости для объектов, ещё не переведённых на кадастровый учёт.

Ключевые изменения 2026 года для организаций

Единые недвижимые комплексы

Правительство внесло поправки: если в комплексе есть хотя бы одно здание, используемое для торговли или административно-деловых целей, весь комплекс переходит на кадастровую базу и облагается по ставке 2 %. Исключение — производственные корпуса, которые остаются на балансовой оценке.

Судебные споры: прецедент «Концерн Питер»

Концерн «Питер» выиграл у Смольного дело о включении двух бизнес-центров в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Суд постановил, что администрация безосновательно исключила здания из реестра. Это прецедент: теперь другие компании могут обжаловать аналогичные отказы.

Сроки отчётности

• Декларация за 2025 год, до 25 февраля 2026 года.
• Уплата налога за 2025 год, до 2 марта 2026 года.

Как снизить налог на имущество: легальные способы

1. Проверка кадастровой стоимости. Зайдите на сайт rosreestr.gov.ru и сравните кадастровую цену с рыночной. Если завышена, подайте заявление в комиссию при Росреестре или в суд.
2. Льготы. Федеральные льготники (пенсионеры, инвалиды, чернобыльцы) освобождаются от налога на одну квартиру/дом/гараж. Организации-производители могут уменьшить базу на 50 % при наличии инвестконтракта.
3. Раздел долей. Разделив квартиру на доли, можно уменьшать сумму пропорционально доле каждого собственника.
4. Оптимизация объектов. Компании выводят часть площадей из состава единого комплекса, чтобы они не попали под ставку 2 %.

Что делать, если пришло «неправильное» уведомление?

1. Сверьте данные: площадь, кадастровый номер, ставка.
2. Подайте уточнёнку: через личный кабинет ФНС или лично в инспекции до 1 сентября 2026 года.
3. Оспорьте кадастровую стоимость: закажите независимую оценку и приложите её к иску в суд.

Запомните: ошибки в кадастровой стоимости можно исправить, но только до момента формирования окончательного налогового уведомления. Проверяйте данные заранее и пользуйтесь льготами — это позволит существенно сократить расходы в 2026 году.