Внимание! Летом 2024 года Президент России Владимир Путин подписал федеральный закон, который внёс кардинальные изменения в Налоговый кодекс.
С 1 января 2025 года вступили в силу новые правила исчисления налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости.
В статье — подробный разбор того, как теперь рассчитывать налог, какие вычеты можно получить и как сэкономить без нарушения закона.
Когда возникает обязанность платить НДФЛ?
При продаже квартиры, дома, гаража, земельного участка и другой недвижимости физическое лицо получает доход, с которого государство взимает НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).
Однако не всегда нужно платить: многое зависит от срока владения объекта.
Минимальный срок владения
- 3 года — если недвижимость:
- получена в дар или по наследству от членов семьи;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания;
- единственное жильё на момент продажи.
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена на вторичном рынке или в новостройке).
Если вы владели объектом меньше минимального срока, придётся сдавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог. Но можно снизить налогооблагаемую базу, применив имущественный налоговый вычет.
Какие вычеты доступны в 2025-2026 годах?
Вычет в 1 000 000 рублей (без документов)
Быстрый и простой способ: из цены продажи вычитается фиксированная сумма 1 000 000 руб.. Документы о покупке не требуются.
Пример: квартира продана за 5 000 000 руб. Налог = (5 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 520 000 руб.
Вычет «по расходам» (с документами)
Если у вас есть договор купли-продажи, платёжные поручения, чеки, можно вернуть все подтверждённые расходы на покупку и даже на ремонт (при условии, что ремонт был дорогостоящим и документирован).
(Цена продажи – Подтверждённые расходы) × 13 %
Пример: купили квартиру за 4 200 000 руб., продали за 5 000 000 руб. Налог = (5 000 000 – 4 200 000) × 13 % = 104 000 руб.
Двойная сделка «покупка-продажа» в один год
Если в одном налоговом периоде (с 01 января по 31 декабря) вы:
- продали жильё (обязаны заплатить НДФЛ), и
- купили новое жильё (имеете право на вычет покупателя до 2 000 000 руб.),
то можно зачесть эти два вычета в одной декларации. Часто это приводит к нулевому налогу.
Специальные льготы для семей с детьми
С 2025 года действует новая норма: семьи, у которых есть дети-инвалиды любого возраста, могут получить вычет при продаже жилья независимо от срока владения.
Это означает, что даже если квартира была в собственности 2 месяца, можно воспользоваться вычетом 1 000 000 руб. или по расходам.
Пошаговая инструкция: как получить вычет
Шаг 1. Проверьте срок владения
Откройте выписку ЕГРН или свидетельство о праве собственности и посчитайте, сколько прошло лет/месяцев с даты регистрации до даты продажи.
Шаг 2. Соберите документы
- Договор купли-продажи (копия).
- Расчётные документы: договор ипотеки, квитанции, чеки, акты приёма-передачи.
- Если ремонт учитывается, сметы, чеки на материалы, договоры с подрядчиками.
- Если продаётся доля — согласие супруга/супруги.
Шаг 3. Заполните 3-НДФЛ
Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Декларацию можно подать:
- в личном кабинете Госуслуг (Минцифры обещает упростить процедуру к 2026 году);
- через программу «Декларация» ФНС;
- лично в инспекции или по почте заказным письмом.
Шаг 4. Уплатите или дождитесь возврата
- Ели декларация показывает налог к уплате — перечислите сумму до 15 июля.
- Если за год был переплат, подайте заявление на возврат излишне уплаченного НДФЛ. Деньги придут на карту в течение 1-4 месяцев.
Частые ошибки и как их избежать
- Неверный расчёт срока владения. Учитывайте дату регистрации в ЕГРН, а не дату подписания договора.
- Нет документов на расходы. Без чеков вы ограничены вычетом 1 000 000 руб;
- Забыли заявить имущественный вычет покупателя. Используйте оба вычета в одной декларации, иначе переплатите.
- Продажа родственнику. Взаимозависимые лица (родители, дети, супруги) не имеют права на вычет «по расходам» при покупке друг у друга.
Грядущие изменения и советы на 2026 год
Упрощённый вычет на Госуслугах
Минцифры внедрит сервис, где можно в пару кликов:
- подать 3-НДФЛ;
- загрузить документы;
- получить предварительный расчёт налога и дату зачисления вычета.
Повышение предельных вычетов
В Госдуму уже внесён законопроект о увеличении предельного размера имущественного вычета покупателя до 3 000 000 руб.
Если он примётся, сумма возврата вырастет до 390 000 руб. (13 % от 3 млн).
Чек-лист: «Продал квартиру — что делать?»
- Определил срок владения → меньше 3/5 лет?
- Выбрал выгодный способ уменьшения базы: 1 млн ₽ или расходы.
- Собрал документы.
- Заполнил 3-НДФЛ до 30 апреля.
- Уплатил налог или подал заявление на возврат.
Главное: с 2025 года обязанность платить НДФЛ при продаже недвижимости зависит не только от срока владения, но и от права на вычет.
Правильный выбор схемы (1 млн руб. или расходы) и своевременное оформление декларации позволят сэкономить сотни тысяч рублей.
Следите за новыми сервисами на Госуслугах и за изменениями в законодательстве, они уже на подходе.
Нужна помощь? В личном кабинете налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru доступен онлайн-калькулятор и чат-бот, который подскажет, как заполнить каждую строку декларации.