Очередные изменения в Налоговом кодексе РФ существенно пересмотрели правила налогообложения доходов граждан от продажи земельных участков. Ниже — подробный обзор того, когда придётся заплатить НДФЛ, когда можно избежать налога, как рассчитать сумму к уплате и какие документы подать в 2025-2026 годах.

Когда НДФЛ платить не нужно: новые сроки владения

Главное условие освобождения от налога — минимальный предельный срок владения (МПСВ). Последние изменения (Федеральный закон от № 670-ФЗ, подписанный Президентом РФ) уточнили правила расчёта срока:

• 3 года — если участок (или доля в нём) получен:
  • по наследству или дару от члена семи/близкого родственника;
  • по договору пожизненного содержания;
  • в результате приватизации;
  • единственное жильё на дату продажи.
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплен за деньги, получён в результате долевого строительства и т. п.).

Важное новшество: если первоначальный участок владели более указанного срока, а затем он был разделён на несколько частей (но не более двух) и одну из них продают, срок владения не прерывается. Это позволяет избежать НДФЛ и при продаже «новой» части (письмо Минфина от № 03-04-05/15458).

Когда всё-таки придётся заплатить НДФЛ

Если срок владения меньше 3 или 5 лет, гражданин обязан:

1. Уплатить НДФЛ по ставке:
   • 13 % — для резидентов РФ (находились в России ≥183 дней за 12 месяцев до даты продажи);
   • 30 % — для нерезидентов.
2. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
3. Оплатить налог до 15 июля того же года.

Как рассчитать налоговую базу

База = максимум из:

• ценовой показатель в договоре купли-продажи;
• 70 % кадастровой стоимости участка на 1 января года продажи.

Пример:

Договорная цена — 1 450 780 ₽
Кадастровая стоимость — 1 800 000 ₽ → 70 % = 1 260 000 ₽
База для расчёта: 1 450 780 ₽ (максимум).

Как уменьшить налог: имущественный вычет или расходы

Налогоплательщик может выбрать одно из двух:

• Вычет 1 000 000 ₽ (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
  Пример: (1 450 780 – 1 000 000) × 13 % = 58 601 ₽.
• Уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку данного участка.
  Пример: купили за 900 000 ₽ → (1 450 780 – 900 000) × 13 % = 71 601 ₽.

Совет: если расходы ≥1 000 000 ₽, выгоднее использовать именно их, тогда итоговый налог будет ниже.

Кадастровая стоимость: почему она важна

Если цена в договоре занижена (ниже 0,7 кадастровой стоимости), ФНС сама доначислит налог по 70 % кадастровой цены. Поэтому рекомендуется:

• проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра;
• при необходимости оспорить завышенную кадастровую стоимость через суд или комиссию при Росреестре.

Пошаговая инструкция: что делать после продажи

1. Убедитесь, что прошёл минимальный срок владения.
2. Ели нет — соберите документы:
   • договор купли-продажи (или доли);
   • акт приёма-передачи;
   • квитанции, чеки, договор займа/ипотеки — для подтверждения расходов;
   • выписка ЕГРН о переходе права.
3. До 30 апреля подайте 3-НДФЛ через:
   • личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
   • программу «Декларация» + отдать на флешке в ИФНС;
   • МФЦ/Почту России заказным письмом с уведомлением.
4. Оплатите налог до 15 июля любым удобным способом (Сбербанк-Онлайн, Госуслуги, QR-код в квитанции).

Частые ошибки продавцов

• Подать декларацию, даже если налог = 0 ₽, если срок владения < 3/5 лет и применяете вычет «1 000 000 ₽» или расходы. Без декларации — штраф 1 000 ₽ + пени.
• Не отслеживать кадастровую стоимость, ФНС доначислит по 70 % кадастровой.
• Указать в договоре «дарения» вместо продажи — даритель заплатит НДФЛ 13 % от всей стоимости, а не только от прибыли!

Полезные ссылки

• Официальный сайт ФНС России — сервис «Получить выписку ЕГРН», «Подать 3-НДФЛ онлайн».
• rosreestr.gov.ru — проверка кадастровой стоимости.
• КонсультантПлюс: ст. 217.1 и ст. 220 НК РФ.