Дата публикации: 7 апреля 2026 г․

Статья 224 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) регулирует порядок исчисления налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в отношении доходов, полученных от
продажи (в т․ч․ отчуждения) имущества․ Пункт 1 этой статьи определяет, какие виды доходов подпадают под действие налога и как формируется налоговая база․ Понимание данного пункта является фундаментом для бухгалтеров, налоговых консультантов и всех физических лиц,
получающих доходы от недвижимости, ценных бумаг и иных активов․

Содержание пункта 1 статьи 224 НК РФ

Текст пункта 1 выглядит следующим образом (по состоянию на 2026 г․):

Налоговая база по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) при получении доходов от продажи (в т․ч․ отчуждения) имущества, включая ценные бумаги, определяется как разница между доходом от продажи и суммой расходов, произведенных в интересах получения этого дохода, а также расходов, подтвержденных документально․

Ключевые понятия

• Доход от продажи – сумма, полученная от реализации имущества (продажа, обмен, передача в дар с условием возврата и т․д․)․
• Расходы, произведенные в интересах получения дохода – затраты, непосредственно связанные с приобретением, содержанием и подготовкой имущества к продаже (например, покупка, ремонт, уплата комиссии брокера)․
• Документальное подтверждение расходов – наличие оригинальных или копий документов (чеки, счета‑фактуры, договоры), позволяющих доказать факт и размер расходов․

Налоговая база и ставка

После определения налоговой базы применяется ставка 13 % (для резидентов РФ) или 15 % (для нерезидентов)․ При этом закон допускает применение пониженной ставки 0 % в случае, если имущество находилось в собственности более определённого срока (15 лет для недвижимости, 3 лет – для ценных бумаг, если иное не предусмотрено отдельными нормативными актами)․

Пример расчёта

1. Физическое лицо приобрело квартиру за 3 000 000 руб․ Платил ремонт – 500 000 руб․, оформил договор купли‑продажи, который подтверждает расходы․
2. Через 10 лет квартира продана за 5 000 000 руб․
3. Налоговая база = 5 000 000 руб․ – (3 000 000 руб․ + 500 000 руб․) = 1 500 000 руб․
4. Налог = 1 500 000 руб․ × 13 % = 195 000 руб․

Кому применяется пункт 1 статьи 224

Пункт 1 охватывает широкий круг налогоплательщиков:

• Граждан РФ, получивших доход от продажи жилой и нежилой недвижимости․
• Иностранных граждан‑нерезидентов, получивших доход от продажи имущества, находящегося в России․
• Лиц, реализующих ценные бумаги (акции, облигации, паи) на фондовых биржах и вне их․
• Субъекты, получающие доход от отчуждения иных имущественных прав (прав на добычу полезных ископаемых, патенты и т․п․)․

Последние изменения и актуальность

С 2024 года в НК РФ внесены поправки, касающиеся:

• Уточнения порядка учета расходов на комиссионные услуги брокеров при сделках с ценными бумагами․
• Введения льготной ставки 0 % при продаже недвижимости, находившейся в собственности более 15 лет, при условии, что продавец не использовал её в предпринимательской деятельности․
• Установления обязательного декларирования доходов от продажи имущества, если налоговая база превышает 1 000 000 руб․

Типичные ошибки при применении пункта 1

Ниже перечислены самые распространённые ошибки, которые приводят к недоразумениям с налоговыми органами:

1. Неучёт всех расходов – часто игнорируются мелкие затраты (нотариальные сборы, услуги оценщика), что приводит к завышенной налоговой базе․
2. Отсутствие подтверждающих документов – налоговая инспекция может отказать в признании расходов, если нет оригинальных чеков или договоров․
3. Неправильный срок владения – ошибочно считают, что имущество находилось в собственности менее требуемого срока, теряя возможность применения льготных ставок․
4. Смешивание доходов – при продаже нескольких объектов в один день необходимо расчёт налоговой базы по каждому объекту отдельно․
5. Неправильное определение резидентства – статус резидента/нерезидента влияет на ставку налога (13 % vs 15 %)․

Практические рекомендации

• Сохраняйте все документы, связанные с покупкой, ремонтом и продажей имущества, в течение минимум пяти лет․
• Ведите отдельный реестр расходов, чтобы упростить расчёт налоговой базы․
• При продаже недвижимости, находившейся более 15 лет, уточняйте возможность применения нулевой ставки в налоговой инспекции․
• Если вы продаёте ценные бумаги, проверяйте, включены ли комиссии брокера в расчёт расходов – они учитываются в полной мере․
• Для нерезидентов рекомендуется привлекать налогового консультанта, так как порядок расчёта и ставка налога отличаются․

Пункт 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ – это базовый механизм, определяющий, как рассчитывать налоговую базу при продаже имущества․ Правильное понимание терминов «доход», «расходы», «документальное подтверждение» и знание актуальных льготных ставок позволяют избежать излишних налоговых обязательств и минимизировать риск налоговых проверок․ При соблюдении рекомендаций, изложенных в этой статье, каждый налогоплательщик сможет уверенно вести расчёт НДФЛ и своевременно выполнять свои налоговые обязательства․

Автор: эксперт по налоговому праву, © 2026