Актуально на 04 июля 2026 года
Статья 220 Налогового кодекса РФ закрепляет право физического лица уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ за счёт имущественного налогового вычета. В 2022 г. в неё были внесены существенные изменения, которые продолжают действовать и в 2026 году. Ниже — подробный разбор всех нюансов: суммы, сроки, документы, новые инициативы.
Что такое имущественный вычет?
Имущественный вычет — это возврат части НДФЛ (13 %), ранее уплаченного государству, при покупке или строительстве жилья, а также при погашении процентов по ипотеке. Фактически вы возвращаете до 13 % от стоимости квартиры, но не более установленного лимита.
Основные лимиты в 2022–2026 гг.
Расходы на покупку/строительство
- Максимальная сумма вычета: 2 000 000 рублей на одного налогоплательщика.
- Возврат: 2 000 000 × 13 % = 260 000 рублей.
- Если квартира стоит дешевле 2 млн, остаток «сгорает» (без перехода на другое жилье).
Проценты по ипотеке
- Максимальная сумма вычета: 3 000 000 рублей.
- Возврат: 3 000 000 × 13 % = 390 000 рублей.
Совокупный максимум
Одному человеку можно вернуть до 260 000 + 390 000 = 650 000 рублей за всё время.
Кто имеет право на вычет?
- Налоговый резидент РФ (находился в стране ≥183 дней в году).
- Официальное налогооблагаемое доходо (зарплата, контракты, ГПХ).
- Жильё приобретено после (до 2014 г. действовали иные правила).
- Имущество можно купить как в собственность, так и в долевую (ДДУ, ЖКС).
Что нового в 2022 году и перспективы 2026 года
Возможность «многократного» вычета
С 2014 г. убрано ограничение «один раз в жизни» для основной суммы. Пока вы не использовали лимит 2 млн, можете подать заявление при каждой новой покупке до тех пор, пока не «доберёте» 260 000 рублей.
Ипотечный вычет — «один раз»
Проценты по ипотеке можно вернуть только один раз в жизни, даже если предел 3 млн не исчерпан.
Инициатива «увеличить в 2,5 раза»
В конце 2025 года лидер «Справедливой России — За правду» Сергей Миронов предложил:
- Поднять основной лимит до 5 млн рублей (вычет 650 000 руб.).
- Ипотечный лимит — до 7,5 млн рублей (вычет 975 000 руб.).
Законопроект уже внесён в Госдуму (№ 167234-8). Если он будет принят, изменения вступят с 2027 года и не затронут уже оформленные вычеты.
Как оформить вычет по статье 220 НК РФ: пошаговая инструкция
Шаг 1. Подготовьте документы
- Форма 3-НДФЛ за год, когда право возникло (и последующие годы).
- Справка 2-НДФЛ от работодателя.
- Копия ЕГРН/выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности).
- Договор купли-продажи или ДДУ, акт приёма-передачи.
- Платёжные документы (чеки, выписки, квитанции).
- Если ипотека, кредитный договор и справка о процентах.
Шаг 2. Подайте декларацию
Через ФНС (офлайн/онлайн на nalog.ru): срок до 30 апреля следующего года, если хотите вернуть за предыдущий год. Если вычет «без декларирования» через работодателя, можно подать заявление в любой день после регистрации права.
Шаг 3. Получите деньги
Срок возврата — до 3 месяцев на проверку + 1 месяц на перечисление. Можно выбрать ежемесячные вычеты через работодателя (тогда НДФЛ не удерживают из зарплаты) или единовременный возврат в конце года через ИФНС.
Распространённые ошибки
- «Купил квартиру у родственника», вычет не положен (ст. 220 п. 5 пп. 2).
- «Использовал материнский капитал» — часть, оплаченная сертификатом, не входит в расходы.
- «Покупка в долях», каждый собственник может получить вычет пропорционально своей доле, если квартира ≥ 2 млн руб.
- «Покупка в 2021, но право возникло в 2022» — считается именно дата акта приёма-передачи (или ЕГРН для ДДУ).
Примеры расчёта
Пример 1. Покупка квартиры за 3 млн рублей без ипотеки
Вычет: 2 000 000 × 13 % = 260 000 рублей.
Если зарплата 80 000 руб./мес., то ежегодный НДФЛ = 80 000 × 12 × 13 % = 124 800 руб. Вернёте всю сумму за 2 года и 1 месяц.
Пример 2. Ипотека 5 млн руб. + проценты 1,5 млн
- Основной вычет: 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.
- Проценты: 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб.
Перспективы на 2026–2027 годы
В ближайшие кварталы депутаты могут одобрить законопроект Миронова, что существенно повлияет на покупателей дорогого жилья. Главное:
- Новые лимиты будут перспективными — действовать только на покупки после даты вступления закона.
- Если вы планируете сделку в 2026 году, успейте оформить по текущим правилам, гарантированный возврат 260 000 рублей.
Краткий чек-лист для покупателя
- Убедитесь, что вы, налоговый резидент и платите НДФЛ.
- Соберите копии договора, ЕГРН, платёжек.
- Не позднее 30 апреля подайте 3-НДФЛ в ФНС или подайте уведомление работодателю.
- Получите возврат в течение 4 месяцев.
- Если ипотека — не забудьте отдельно вычет по процентам.
Важно: условия могут меняться. Перед подачей документов сверяйтесь с официальными разъяснениями ФНС и текстом статьи 220 НК РФ последней редакции. Удачной сделки и быстрого возврата!