Доход от сдачи квартиры в аренду должен облагаться налогами, иначе ФНС вправе начислить штрафы, пени и даже потребовать уплаты налога за три последних года. Ниже ‒ подробная инструкция, как в 2026 году сдавать жильё легально и выбрать оптимальный режим налогообложения.
Кому и за что платить?
- Физлица без статуса ИП – платят НДФЛ 13 % (15 % при доходе свыше 5 млн руб./год). Декларация 3-НДФЛ сдаётся до 30 апреля, налог – до 15 июля следующего года.
- Индивидуальные предприниматели могут использовать:
- УСН 6 % (доходы);
- Патент (ставка 0–2 % от потенциального дохода, регион решает).
- Самозанятые (режим «НПД») платят 4 % платежей от физлиц и 6 % от юрлиц/ИП. Налог начисляется автоматически в «Мой налог», декларация не требуется.
Важно: если договор начинается или заканчивается в середине месяца, налог рассчитывается пропорционально дням аренды.
Что регулирует Жилищный и Налоговый кодексы
ЖК РФ (гл. 33–35) описывает:
- обязательства сторон;
- сроки и порядок внесения платы;
- требования к жилому помещению.
НК РФ содержит ключевые статьи:
- ст. 208–224 – объект и база налогообложения;
- ст. 221 – имущественный вычет (можно уменьшить налог на 20 % расходов, но только при НДФЛ);
- ст. 346.43–346.48 – патент для ИП;
- глава 23 – подоходный налог.
4 главных варианта налогообложения в 2026 году
| Режим | Ставка | Кто подходит | Декларация | Особенности |
|---|---|---|---|---|
| НДФЛ | 13 % (15 % > 5 млн руб.) | Физлица без ИП | 3-НДФЛ до 30 апреля | возможен вычет 20 %; уплата ежегодно |
| УСН 6 % | 6 % | ИП | УСН-Декларация до 30 апр. | доходы включать в лимит УСН (150 млн руб.) |
| Патент | 0–2 % от потенциального дохода | ИП | нет | оплата авансом; площадь квартиры до 1500 м² |
| НПД | 4 % (физлица) / 6 % (юрлица) | Самозанятые | нет | доход до 2,4 млн руб./год; регистрация в «Мой налог» |
Пошаговый алгоритм для физлица
- Заключите договор найма жилого помещения (не «аренду» – важно для ЖК РФ).
- Сформируйте доход. Сюда входит аренда + коммунальные, если они не по счётчикам.
- До 30 апреля 2027 г. подайте 3-НДФЛ за 2026 год.
- До 15 июля 2027 г. переведите налог.
Пример расчёта
Физлицо сдаёт квартиру за 35 000 руб./мес., коммуналка 3 500 руб. (не по счётчикам).
Годовой доход:
(35 000 + 3 500) × 12 = 462 000 руб.
Налог:
462 000 × 13 % = 60 060 руб.
Если применить имущественный вычет 20 % (ст. 221 НК):
462 000 × 80 % = 369 600 руб.
369 600 × 13 % = 48 048 руб. – экономия 12 012 руб.
Штрафы за неуплату
- 20 % от суммы неуплаченного налога (минимум 1 000 руб.);
- пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки;
- при умышленном занижении – 40 %.
Частые ошибки
- «Аренда» вместо «найма» в договоре – можно оспорить, но лучше сразу писать правильно.
- Не включать коммуналку – ФНС считает это доходом.
- ИП на УСН не учитывает аренду в лимит – риск потерять режим.
Как сэкономить законно
- НПД для краткосрочной сдачи (до 2,4 млн руб./год) – 4 %.
- Патент, если регион низкая ставка – от 0 % до 2 %.
- Имущественный вычет 20 % – только при НДФЛ;
Что делать, если уже начали сдавать без налогов
- Зарегистрируйтесь как самозанятый в «Мой налог» и заплатите 4 % с даты регистрации.
- Или подайте уточнённую 3-НДФЛ за прошлый год до того, как ФНС сама вас нашла – штраф 0 % по ст. 81 НК РФ.
В 2026 году сдавать жильё легально не только обязательно, но и выгодно: НПД 4 %, патент до 2 %, УСН 6 % или НДФЛ 13 % с вычетом 20 %. Главное ‒ выбрать режим до начала года и своевременно подать отчётность.
Если остались вопросы, обратитесь в любую налоговую инспекцию или воспользуйтесь сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС России (nalog.gov.ru).