Дата актуализации: 04 июля 2026 г.
В 2023–2025 годах в Налоговый кодекс РФ внесён ряд изменений, касающихся объектов налогообложения по земельному налогу. Одним из ключевых нововведений стал подпункт 6 пункта 2 статьи 389, который напрямую затрагивает земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирных домов (МКД). В статье разберёмся: кто теперь признаётся налогоплательщиком, как рассчитывается налоговая база и какие практические шаги необходимо предпринять управляющим организациям и ТСЖ.
Краткая справка: что говорит статья 389 НК РФ
Объект налогообложения (пункт 1)
- Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (включая города федерального значения).
- Исключения: участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, а также земли лесного фонда и прочие категории, перечисленные в пункте 2 статьи 389.
Подпункт 6 пункта 2: новое исключение
С 01 января 2024 г. в пункт 2 статьи 389 добавлен подпункт 6:
земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.
Иными словами, такие земельные участки теперь признаются объектом налогообложения, если иное не предусмотрено региональным законом.
Кто теперь платит земельный налог за «дворовую» территорию?
Налогоплательщик
Согласно статье 388 НК РФ:
- Физические и юридические лица, обладающие участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
- Для МКД: право собственности на земельный участок оформлено за всеми собственниками помещений в МКД как общедолевая собственность. Поэтому формально налогоплательщиками признаются собственники квартир и нежилых помещений.
Кто подаёт декларацию и платит?
В 2024–2026 гг. действует следующая схема:
- ТСЖ/ЖК/кооператив ведёт учёт общей доли каждого собственника.
- ИФНС самостоятельно рассчитывает налог на основании данных ЕГРН и направляет каждому собственнику уведомление (ст. 397 НК РФ).
- Физические лица оплачивают налог до 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.
- Юридические лица (если в доме есть офисы/магазины) подают декларацию и платят авансами.
Налоговая база: как определяется кадастровая стоимость
Утверждение результатов кадастровой оценки
Важное условие: субъект РФ обязан утвердить результаты определения кадастровой стоимости до принятия регионального закона о переходе на кадастровую стоимость (ст. 378.2 НК РФ). Если результаты не утверждены, налог исчисляется по нормативной цене либо по инвентаризационной стоимости в старом режиме.
Как узнать кадастровую стоимость участка МКД
- Открыть публичную кадастровую карту Росреестра.
- Указать кадастровый номер дома или адрес.
- В карточке земельного участка указано значение «Кадастровая стоимость (руб.)».
- Стоимость делится пропорционально площади общего имущества (по долям собственников).
Примеры расчёта земельного налога для собственников квартир
Пример 1. МКД в Москве
- Площадь участка: 2 000 м²
- Кадастровая стоимость: 90 000 000 ₽
- Ставка: 0,1 % (Москва)
- Общая площадь всех помещений: 10 000 м²
- Площадь квартиры собственника: 60 м²
Доля в праве: 60 / 10 000 = 0,006
Налоговая база: 90 000 000 × 0,006 = 540 000 ₽
Налог к уплате: 540 000 × 0,1 % = 540 ₽ в год
Пример 2. Отсутствие утверждённой кадастровой стоимости
Если регион ещё не утвердил кадастровую стоимость, налог рассчитывается по нормативной цене земельного участка с коэффициентом 1,5. В подобном случае сумма может быть ниже или выше (в зависимости от региона).
Что важно в 2026 году: последние изменения и проекты
Федеральный закон от № 362-ФЗ
- С 2025 г. вводится единая дата начала налогового периода по земельному налогу для всех земельных участков – 1 января.
- Для новых участков (в т.ч. вводимых в эксплуатацию после постройки МКД) налог начисляется с даты постановки на кадастровый учёт.
Проект ФНС: единый счёт-фактура
Федеральная налоговая служба разрабатывает единый формат документа, который объединит кадастровый паспорт, расчёт доли и уведомление. Ожидаемое внедрение – 2027 год;
Практические рекомендации
Для собственников квартир
- Проверьте кадастровую стоимость земельного участка вашего дома до 1 октября 2026 г. и, при необходимости, оспорьте в комиссии Росреестра.
- Следите за уведомлениями в личном кабинете на сайте Госуслуги → Налоги.
- Если участок не сформирован (отсутствует кадастровый номер), налог начислен не будет до момента оформления.
Для ТСЖ и управляющих компаний
- До 1 сентября 2026 г. предоставьте в ИФНС сведения о долях каждого собственника (по форме КНД 1153004).
- Разместите на официальном сайте дома информацию о кадастровой стоимости и площади участка.
- Включите в годовой отчёт сведения о земельном налоге по МКД – это упростит проверки и избежит штрафов.
Частые вопросы (FAQ)
Нужно ли подавать нулевую декларацию, если доля очень маленькая?
Нет, ФНС сама рассчитает и выставит уведомление;
Как изменится налог, если кадастровая стоимость снизится после оспаривания?
Налог пересчитается с начала года, в котором подано заявление.
Должен ли собственник нежилого помещения (магазин в МКД) платить отдельно?
Нет, вся сумма делится пропорционально доле в праве общей собственности на землю.
С 2024 года подпункт 6 пункта 2 статьи 389 НК РФ ввёл в налогообложение земельные участки многоквартирных домов. В 2026 году основной упор делается на прозрачность расчётов и контроль долей собственников. Главное: своевременно проверяйте кадастровую стоимость и следите за уведомлениями ФНС.
Дополнительные материалы: КонсультантПлюс: статья 389 НК РФ