С 2025 года правила расчёта и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости изменились. Ниже ‒ подробная инструкция, как не ошибиться в цифрах и сроках, какие вычеты применять и когда можно вообще не платить налог.
Когда продавец вообще не платит НДФЛ
Освобождение от налога зависит от срока владения и статуса недвижимости:
- 3 года – минимальный срок, если:
- квартира была получена по договору дарения или наследства от близкого родственника;
- квартира перешла в собственность по договору пожизненного содержания;
- жильё было приватизировано;
- это единственное жильё на момент продажи (включая доли в других объектах).
- 5 лет – минимальный срок для всех остальных случаев (куплена на рынке, получена по ДДУ и т.д.).
Пример из практики: вы купили квартиру в сентябре 2021 года и продали её в октябре 2024-го. До продажи старого жилья в августе 2024 года приобрели новое, куда переехали. Поскольку на дату продажи квартира оставалась единственной, налог платить не нужно.
НДФЛ-2026: ставки и прогрессивная шкала
Если срок владения меньше 3 или 5 лет, применяется прогрессивная шкала:
- 13 % – на доход до 2,4 млн руб. за налоговый год (включая все сделки недвижимости);
- 15 % – на сумму превышения свыше 2,4 млн руб.
Важно: ставка 30 % применяется только к нерезидентам РФ.
Как рассчитать налог: пошаговая формула
Шаг 1. Определяем расчётную базу:
Доход от продажи − вычет/расходы = налогооблагаемая база.
Шаг 2. Выбираем вычет:
- Фиксированный вычет 1 000 000 руб. (п. 1 ч. 2 ст. 220 НК РФ);
- Документальные расходы на покупку этой же квартиры (чеки, ДДУ, акты).
Можно выбрать только один из вариантов.
Шаг 3. Применяем прогрессивную шкалу.
Пример расчёта 2026
Иванов продал квартиру за 4 200 000 руб., купленную 2 года назад за 3 200 000 руб.
- База: 4 200 000 − 3 200 000 = 1 000 000 руб.
- НДФЛ: 1 000 000 × 13 % = 130 000 руб.
Если бы Иванов применил только фиксированный вычет 1 000 000 руб., база осталась бы такой же, а налог – тот же 130 000 руб. Если бы квартира стоила 3 000 000 руб., выгоднее документальные расходы: 4 200 000 − 3 000 000 = 1 200 000 руб. × 13 % = 156 000 руб.
Как легально снизить налог
- Документируйте все расходы: ДДУ, ипотечный договор, отделка, материалы.
- Продавайте после «порога»: 3 или 5 лет владения.
- Используйте вычет при покупке новой квартиры: 2 000 000 руб. (максимум 260 000 руб. к возврату) может «погасить» налог с продажи.
- Применяйте взаимозачёт: если в том же году вы купили и продали, можно заявить одновременно и вычет покупателя, и вычет продавца, сведя налог к нулю.
Сроки отчётности и уплаты
| Год продажи | Когда подавать 3-НДФЛ | Когда платить налог |
|---|---|---|
| 2025 | 01.01 – | до |
| 2026 | 01.01 – | до |
Отчёт заполняется в Личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или через программу «Декларация».
Частые ошибки
- Не учитывают кадастровую стоимость. Если цена сделки < 70 % кадастровой, налоговая пересчитает базу по 70 % кадастра.
- Забывают про доли. При долевой собственности вычет 1 000 000 руб. распределяется пропорционально долям.
- Считают 13 % от всей суммы. С 2025 г. превышение 2,4 млн руб. облагается 15 %.
Чек-лист перед продажей
- Уточнить дату регистрации права в ЕГРН.
- Проверить статус «единственного жилья» через Личный кабинет ФНС.
- Собрать документы о расходах (ДДУ, акты, квитанции).
- Рассчитать налог онлайн-калькулятором ФНС или при помощи бухгалтера.
- Выбрать вычет, который минимизирует плату.
- Не забыть подать 3-НДФЛ вовремя.
В 2026 году ключевые правила: 3/5 лет владения, единственное жильё, прогрессивная шкала 13/15 %, вычеты 1 млн руб. или документальные расходы. Подготовьте документы заранее и используйте все доступные льготы, чтобы избежать лишних расходов.