С 1 января 2026 года действует обновлённая редакция статьи 220 Налогового кодекса РФ, регулирующая предоставление имущественных налоговых вычетов физическим лицам. Ниже ‒ подробный «путеводитель» по вычетам при покупке (строительстве) недвижимости: размеры, условия, документы, сроки и типичные ошибки.
Что такое имущественный вычет?
Имущественный вычет (далее — ИНВ) — это возмещение 13 % от расходов на приобретение жилья, земельного участка, строительство, а также уплату процентов по ипотеке. Вычет уменьшает налогооблагаемую базу по НДФЛ, в результате налогоплательщик получает перерасчёт и возврат уплаченного ранее налога.
Право на вычет: кто может получить
- Налоговые резиденты РФ, получающие доход, облагаемый по ставке 13 % (за исключением доходов по дивидендам).
- С 2020 г. работодатель может предоставить вычет без посещения ИФНС на основании уведомления от налоговой (ст. 220 НК РФ, п. 8).
- Пенсионеры могут переносить неиспользованный вычет на три предшествующих года (ст. 220 НК РФ, п. 10).
Объекты и максимальные суммы вычета
| Тип расходов | Максимальная база вычета | Максимальный возврат НДФЛ (13 %) |
|---|---|---|
| Покупка, строительство жилья, земельного участка под ИЖС (с ) | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| Проценты по целевым кредитам/ипотеке | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| Общий предел по вычету за одного человека (жильё + проценты) | 5 000 000 ₽ | 650 000 ₽ |
Важно: если право на вычет возникло после , сумма 2 млн ₽ «распространяется» на несколько объектов, пока не будет исчерпана.
Что не подлежит вычету
- Расходы, оплаченные средствами работодателя, маткапитала, бюджетных субсидий.
- Сделки с взаимозависимыми лицами (например, супруг, родитель, дети).
- Приобретение имущества за пределами РФ.
- Доход от продажи имущества, находившегося в собственности меньше минимального срока владения (ст. 217.1 НК РФ).
Как рассчитать: примеры
Пример 1. Покупка квартиры за 1 800 000 ₽ без ипотеки
Дмитриев А.В. приобрёл квартиру в 2025 г. за 1 800 000 ₽. За 2025 г. он уплатил НДФЛ 130 000 ₽. Возврат составит: 1 800 000 × 13 % = 234 000 ₽. В 2026 г. вернёт 130 000 ₽, остаток 104 000 ₽ переносится на 2027 г.
Пример 2. Ипотека + проценты
Куплена квартира за 3 500 000 ₽, проценты по кредиту за 2025 г. – 350 000 ₽. Ивановы получат:
— по основной сумме – 260 000 ₽ (2 млн × 13 %);
— по процентам – 45 500 ₽ (350 000 × 13 %).
Пошаговая инструкция получения ИНВ
Шаг 1. Подготовьте документы
- Паспорт (с копией).
- Свидетельство/ЕГРН о праве собственности.
- ДКП или ДДУ (если новостройка).
- Акт приёма-передачи (или разрешение на ввод).
- Платёжные документы (квитанции, выписки из банка).
- Справка 2-НДФЛ за годы, за которые подаётся декларация.
- Декларация 3-НДФЛ (форма обновлена приказом ФНС от № ЕД-7-11/753@).
- Заявление о возврате НДФЛ (форма КНД 1150054).
Шаг 2. Выберите способ получения
- Через ИФНС: подаётся 3-НДФЛ, через 3 месяца камеральная проверка, ещё 1 месяц – перечисление денег.
- Через работодателя: при предоставлении уведомления ИФНС вычет предоставляется ежемесячно в виде уменьшения удержаний НДФЛ.
- В автоматическом режиме (пилот ФНС 2026 г.): данные о регистрации права и платежах поступают из Росреестра и банков, заявление подаётся онлайн в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» без прикрепления документов.
Сроки давности и перенос остатка
Законодательство не ограничивает срок подачи заявления; вычет можно оформить за любой год после возникновения права. Остаток вычета переносится на последующие годы до полного использования. Для пенсионеров действует специальная норма: они могут вернуть подоходный налог за три года, предшествующие году возникновения права.
Последние изменения 2025–2026 гг.
- Увеличен «электронный» пакет документов: в 2026 г. бумажные копии не требуются, если сведения есть в ЕГРН и ГИС ГМУ.
- В Госдуму внесён законопроект, предусматривающий повышение лимита вычета с 2 до 6 млн ₽ (пока не принят).
- Уточнён порядок распределения вычета между супругами: теперь допустимо заявить любые пропорции независимо от доли в собственности (письмо ФНС от № БС-4-11/2894@).
Типичные ошибки и советы налоговиков
- Не дождитесь «обязательного 5-летнего срока владения» – это условие касается только продажи имущества, а не покупки.
- Проверьте, чтобы в 2-НДФЛ не было доходов по дивидендам – по ним вычет не распространяется.
- При покупке у застройщика обязательно наличие разрешения на ввод, иначе вычет отложат до фактического получения права собственности.
- Если квартира куплена в браке, оба супруга могут получить вычет на одну и ту же квартиру, но суммарно не более 2 млн ₽ каждый.
Полезные ссылки
- Официальный сервис ФНС «Получи вычет онлайн»
- Личный кабинет налогоплательщика
- Текст статьи 220 НК РФ на КонсультантПлюс