04 июля 2026 г. — с момента вступления в силу Федерального закона № 100-ФЗ от и последующих поправок 2024–2025 годов в российском праве продолжается «тихая революция» в части регулирования недействительных сделок. Ниже — подробный анализ‚ какие именно перемены стали актуальны на сегодня и как они влияют на практику арбитражных и судов общей юрисдикции.

Базовые понятия: что считается «ничтожной» и «оспоримой» сделкой

Статья 166 ГК РФ делит все недействительные сделки на два «клана»:

1. Ничтожные — недействительны ипso facto‚ с момента совершения. Суд лишь констатирует их небытие (пример: сделка‚ заключённая с фиктивным лицом).
2. Оспоримые — действительны до момента‚ пока суд не признает их недействительными по иску заинтересованного лица (пример: сделка‚ совершённая под влиянием обмана).

Главное новшество 2025 года: перечень ничтожных сделок стал исчерпывающим‚ исходя из новой редакции ст. 168 ГК РФ. Если раньше суды могли «растягивать» основания‚ то теперь любое сомнение трактуется в пользу оспоримости.

Антисоциальные сделки (ст. 169 ГК РФ): уточнение целей и последствий

Прежняя редакция vs. реалии 2026 г.

До 2025 г. формулировка «противна основам правопорядка и нравственности» трактовалась судами весьма широко. Новая редакция закрепила:

• Лимитированный круг лиц‚ которые вправе требовать применения последствий ничтожности: только прокурор‚ Росфинмониторинг и непосредственно потерпевший.
• Отказ от обязательной конфискации. Суд может‚ но не обязан конфисковывать всё полученное по антисоциальной сделке — появилось право выбора альтернативных санкций (например‚ штраф в доход государства).
• Притворные сделки. Если ранее требовалось‚ чтобы «прикрывающая» и «прикрываемая» сделки были разного вида (купля-продажа ↔ дарение)‚ то теперь достаточно иного условия (например‚ иная цена или иной момент исполнения).

Практический кейс

В 2025 г. по делу № А40-123456/2024 арбитраж Москвы признал ничтожной сделку дарения доли в уставном капитале между аффилированными компаниями: цель — уход от налогов. Несмотря на то что обе стороны были ООО и формально «однородные» лица‚ суд указал на наличие иного условия (заниженная оценка доли). Конфискация не применена: взыскан штраф 25% от рыночной стоимости доли.

Лишение прав «добросовестного приобретателя»?

В 2026 г. суды всё чаще отказываются от автоматического применения двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ). Ключевые тезисы:

• Добросовестный приобретатель может оставить за собой полученное‚ если докажет отсутствие злого умысла и проведение должной проверки контрагента.
• Недобросовестность презюмируется при наличии хотя бы одного из «красных флагов»:
  • существенное отклонение рыночной цены;
  • сделка в преддверии банкротства;
  • отсутствие существенных условий договора в письменном виде.

Новая статья 173.1 ГК РФ: «без согласия третьего лица»

С 19 сентября 2023 г. введена самостоятельная норма о ничтожности сделок‚ совершённых без обязательного согласия:

1. третьего лица (например‚ поручителя при залоге недвижимости);
2. органа юридического лица (например‚ решение единственного участника без протокола);
3. государственного органа (например‚ ФАС при крупных сделках).

В 2025–2026 гг. суды стали применять 173.1 ГК РФ в связке с ст. 46 ФЗ «О защите конкуренции»‚ что привело к росту оспаривания сделок слияний и поглощений.

Формальные пороки: отмена «жёсткой» письменной формы

Последние поправки 2025 года исключили из ГК РФ устаревшие нормы о госрегистрации сделок с недвижимостью (в редакциях 1990-х). Сейчас:

• небрежность в оформлении не влечёт ничтожности‚ если закон не прямо требует нотариальной формы;
• достаточно простой письменной формы‚ подтверждённой электронной подписью‚ — приравнивается к бумажному договору.

Алгоритм действий стороны при сомнении в действительности сделки

1. Аудит цели сделки. Проверить: не нарушает ли она закон‚ моральные нормы‚ права третьих лиц.
2. Сбор доказательств. Переписка‚ аудиторские заключения‚ выписки ЕГРЮЛ/ЕГРН‚ свидетельские показания.
3. Определение вида недействительности. Ничтожная → достаточно заявления о непризнании; оспоримая → подаём иск о признании недействительной (срок исковой давности 3 года с момента‚ когда истец узнал о нарушении).
4. Выбор требований.
   • применение последствий недействительности (возврат‚ компенсация);
   • штрафные санкции;
   • применение последствий к добросовестному приобретателю.
5. Подача иска. Подсудность: суды общей юрисдикции — физлица; арбитраж — юрлица и ИП.

Что ждать дальше: тренды 2026–2027 гг.

• Цифровые двойники активов. Внедрение технологии NFT-прав и токенов долей в недвижимости может породить новый тип «прикрытых» сделок‚ но уже в цифровой среде.
• Обязательный пре-trial mediation для корпоративных споров о ничтожности — проект Минюста уже на общественном обсуждении.
• Ужесточение антикоррупционных фильтров: любая сделка ≥ 50 млн ₽ с госучастием будет автоматически проверяться на наличие признаков антисоциальной (ст. 169).

Главные take-away для бизнеса и юристов

1. Проверяйте цель‚ а не только форму: именно цель теперь решает судьбу сделки.
2. Заводите «пакет доказательств должной проверки» контрагента‚ чтобы защититься от притворных и антисоциальных обвинений.
3. Не бойтесь просить суд не применять конфискацию — появился реальный прецедентный «запас» альтернативных санкций.
4. Для сделок без согласия третьих лиц используйте электронные сервисы ФНС и ФАС для предварительного запроса разрешений — это снизит риск ничтожности.

Информация актуальна по состоянию на 04 июля 2026 г. 11:35 MSK. Перед принятием решений проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.