Дата актуализации:
Что такое «недвижимость» в российском праве?
Согласно ст. 130 ГК РФ‚ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся:
- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- все‚ что прочно связано с землёй‚ то есть объекты‚ перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Если объект можно переместить‚ разобрать и собрать без повреждений‚ он считается движимой вещью (п. 2 ст. 130 ГК РФ).
Понятие «единый недвижимый комплекс» (ст. 133.1 ГК РФ)
С 2014 года в ГК РФ появился новый объект недвижимости, единый недвижимый комплекс (ЕНК).
Согласно ст. 133.1 ГК РФ‚ это:
совокупность объединённых единым назначением зданий‚ сооружений и иных вещей‚ неразрывно связанных физически или технологически.
ЕНК участвует в обороте как единый объект недвижимости‚ подлежит единой государственной регистрации и может быть объектом:
- купли-продажи;
- залога;
- аренды;
- других сделок с недвижимостью.
Зачем потребовалось вводить ЕНК?
До 2014 г. отдельные линейные объекты (например‚ трубопроводы‚ линии электропередачи) не могли быть включены в состав предприятия как недвижимость.
Решение проблемы — включить ЕНК в ст; 133.1 ГК РФ‚ что позволило:
- обособить технологически связанные объекты;
- зарегистрировать их одной записью в ЕГРН;
- упростить сделки с такими комплексами.
Признаки недвижимого объекта
| Признак | Описание | Нормативный источник |
|---|---|---|
| Природный | Объект не может быть перемещён без ущерба назначению | абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ |
| Законодательный | Закон прямо относит объект к недвижимости (например‚ капитальное строение) | абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ‚ 218-ФЗ |
| Комплексный | ЕНК признаётся недвижимостью даже если его элементы поодиночке — движимые вещи | ст. 133.1 ГК РФ |
Регистрация недвижимых объектов
Порядок внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) регулируется:
- ст. 131 ГК РФ — общие правила;
- Законом 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Для ЕНК формируется одна выписка из ЕГРН‚ где указаны:
- кадастровый номер всего комплекса;
- состав объектов;
- технические характеристики;
- права и ограничения.
Вопросы судебной практики
В Постановлении Пленума ВС РФ № 25 от разъяснено: вопрос о признании объекта недвижимостью разрешается судом исходя из:
- физических свойств;
- возможности самостоятельного участия в обороте;
- наличия капитального характера.
Краткий вывод
Недвижимый объект по ГК РФ — это:
- земля‚ участки недр‚ водоёмы;
- всё‚ что прочно связано с землёй;
- единый недвижимый комплекс как новый вид недвижимости‚ объединяющий технологически связанные элементы.
Основной критерий — невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.
С 2025 года правовое регулирование остаётся неизменным‚ актуальны последние редакции ст. 130‚ 131‚ 133.1 ГК РФ и 218-ФЗ.