С 1 октября 2023 года в Гражданский кодекс Российской Федерации вступили важные изменения (Федеральный закон № 351-ФЗ от г.), касающиеся:

• возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество;
• режима общего имущества собственников недвижимости;
• обязанностей последних по содержанию такого имущества.

В данной статье подробно разберёмся, что именно изменилось, как теперь оформляется новое имущество и какие права и обязанности появились у собственников помещений.

Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ)

Общее правило

Согласно статье 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. До внесения сведений в ЕГРН объект считается неоформленным, а девелопер (застройщик) не становится его полноправным собственником.

Пошаговая схема оформления нового имущества

1. Ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик получает разрешение от органа госстройнадзора.
2. Постановка на кадастровый учёт. Кадастровый инженер формирует технический план, на основании которого ФГУП «Росреестр» присваивает кадастровый номер.
3. Государственная регистрация права собственности. В ЕГРН вносится запись о переходе права от застройщика к дольщикам (или к самому застройщику, если долевое участие не применялось).

Только после прохождения всех трёх этапов собственник наделяется полным «пакетом» полномочий: владения, пользования и распоряжения (ст. 209 ГК РФ).

Изменения 2023 года: новое имущество как «общее имущество»

Федеральный закон № 351-ФЗ внес уточнения в отношении объектов, которые:

• обслуживают более одного помещения;
• не входят в состав квартир или иных изолированных помещений;
• располагаются в пределах общей территории (двор, подвал, крыша, фасад и т.д.).

Что считается «общим имуществом» с

Форма собственности: общая долевая

Вся совокупность вышеуказанного имущества переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений (квартир/нежилых помещений) пропорционально площади их собственности.

Права и обязанности собственников

Права

• Информационное. Любой собственник вправе требовать копии протоколов общих собраний, договоров управления, счетов на оплату.
• Управленческое. Голос на общем собрании пропорционален площади собственности.
• Распоряжение. Решение об отчуждении (например, аренда крыши под вышку оператора связи) требует > ⅔ голосов от всех собственников.

Обязанности

1. Финансовые. Участие в расходах по содержанию общего имущества пропорционально доле.
2. Ответственность. Если из-за действий (бездействия) собственника возникают дополнительные издержки (например, затопление подвала), он обязан возместить убытки.

Практические советы по оформлению нового имущества

Застройщику:

• До ввода в эксплуатацию заранее подать декларацию о соответствии и технический план в Росреестр.
• После регистрации права, незамедлительно передать техническую документацию ТСЖ/управляющей компании.

Собственникам помещений:

• Проверяйте корректность отражения доли в ЕГРН; при ошибке — подайте заявление на внесение изменений.
• Храните копии платёжек и актов выполненных работ: они понадобятся при спорах о размере доли в общем имуществе.

Обновления в ГК РФ уточнили: новое имущество — это не только только что построенные здания, но и вся инфраструктура, которая служит всем собственникам. Оформление права собственности стало более прозрачным, а доли в общем имуществе — более «узаконенными». Соблюдение новых правил позволит избежать судебных споров и повысит инвестиционную привлекательность объекта.

Полезные ссылки:

• Полный текст ст. 219 ГК РФ на КонсультантПлюс
• Полный текст ст. 209 ГК РФ на КонсультантПлюс
• ИТП «Град» – изменения от № 351-ФЗ