С 1 января 2025 года в России произошли серьёзные изменения в порядке совершения ряда гражданско-правовых сделок: сделки по дарению жилых помещений (даже между самыми близкими родственниками) стали подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Давайте разберёмся, что понимается под «нотариальной сделкой по ГК РФ», какие последствия влечёт за собой новое требование и как не нарваться на юридические подводные камни.
Что такое «нотариальная сделка» в российском праве?
Статья 163 ГК РФ прямо указывает: «Нотариальное удостоверение сделки является одной из форм совершения сделки». Это означает, что документ должен быть подписан в присутствии нотариуса, который:
- удостоверяет подлинность подписей сторон;
- проверяет дееспособность и правоспособность участников;
- разъясняет последствия сделки;
- заверяет документ собственной подписью и круглой печатью.
Именно нотариус гарантирует, что сделка не противоречит закону и воля сторон выражена добровольно.
Когда сделка обязательно должна быть нотариальной?
Общее правило: форма сделки определяется законом или соглашением сторон. До 2025 г. к нотариальному удостоверению обычно относили:
- Договоры долевого участия в строительстве (ДДУ) — для физлиц (ч. 2 ст. 214.2 ГК РФ).
- Договоры залога недвижимости (ипотека) — всегда (ст. 339 ГК РФ).
- Дарение долей в ООО, акций АО, паёв ПИФов — если даритель — юрлицо.
- Сделки с долями в праве общей долевой собственности на недвижимость — обязательно нотариально с 31 июля 2019 г. (ФЗ-76).
Главное нововведение 2025 г.:
- Все без исключения договоры дарения жилых помещений, включая квартиры, комнаты, жилые дома и их части, обязательно удостоверяются нотариально, даже если стороны — родители и дети, супруги, бабушки и внуки.
- Исключений по стоимости или площади нет.
Пошаговая схема совершения нотариальной сделки дарения квартиры
Шаг 1: Подготовка документов
Потребуются:
- паспорта сторон (дарителя и одаряемого);
- правоустанавливающие документы на объект (ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
- выписка из ЕГРН (не старше 5 рабочих дней);
- справка о составе семьи/отсутствии задолженности по ЖКХ (по требованию нотариуса);
- документы-основания приобретения квартиры (если дарится не вся квартира, а доля — уточняется доля).
Шаг 2: Визит к нотариусу
Обе стороны лично присутствуют в нотариальной конторе:
- нотариус проверяет документы и дееспособность;
- разъясняет последствия дарения (даритель теряет право требовать квартиру обратно, одаряемый обязан уплатить налог, если не является близким родственником);
- подписывается договор дарения в 3 экземплярах (для сторон и нотариуса).
Шаг 3: Регистрация перехода права
Нотариус сам подает документы в Росреестр через систему электронного документооборота:
- срок регистрации — не более 5 рабочих дней;
- выписка из ЕГРН приходит в электронном виде на e-mail одаряемого.
Сколько это стоит? Пошаговая калькуляция
| Этап | Примерная стоимость (руб.) |
|---|---|
| Нотариальное удостоверение договора дарения доли/квартиры между близкими родственниками (тариф риэлтора не учитывается) | 0,3 % от кадастровой стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. |
| Подготовка технических документов (выписка ЕГРН, справки) | от 1 000 до 2 500 руб. |
| Госпошлина за регистрацию перехода права | 2 000 руб., физлица |
| от 3 500 до 25 000 руб. в зависимости от кадастровой стоимости |
Какие риски остались?
Несмотря на обязательное нотариальное удостоверение, остались «узкие места»:
- Оспаривание дарения — родственники дарителя могут через суд признать сделку притворной (ст. 170 ГК РФ), если докажут, что даритель не собирался передавать квартиру, а лишь прикрывал другую сделку.
- Скрытые долги ЖКХ — нотариус не проверяет долги по капремонту, которые могут «перейти» к одаряемому.
- Недееспособность дарителя — если позже установят, что даритель болел либо находился под влиянием обмана, сделку могут отменить.
Краткий чек-лист перед визитом к нотариусу
- ☐ Подготовил все оригиналы документов
- ☐ Уточнил кадастровую стоимость через rosreestr.gov.ru
- ☐ Выбрал нотариуса по месту нахождения недвижимости (так быстрее подать в Росреестр)
- ☐ Договорился о дате и времени визита заранее (онлайн-запись через портал «Госуслуги»)
- ☐ Получил консультацию по налогам (если одаряемый — не близкий родственник, нужно будет заплатить 13 % НДФЛ)
Обязательное нотариальное удостоверение дарения жилья с 2025 года — это не просто формальность, а мощный защитный механизм для всех участников. Он снижает риск мошенничества, упрощает регистрацию в Росреестре и повышает юридическую «чистоту» сделки. Главное — заранее собрать документы, проверить кадастровую стоимость и не экономить на консультации у грамотного нотариуса.
Дата публикации: