Актуальность. С 1 марта 2023 г. в Гражданский кодекс РФ введены две новые главы (6.1 и 17.1), а с 1 октября 2023 г. – ещё ряд норм, полностью пересматривающих институт вещного права, включая залог, общую долевую собственность и оборот недвижимости. Кроме того, Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 347-ФЗ внёс точечные, но принципиальные коррективы в статью 453 ГК РФ. Все изменения носят либо точечный, либо системный характер и затрагивают как гражданский, так и процессуальный оборот (ГПК, АПК).
Глава 6.1 «Общая собственность» – что изменилось с 1 октября 2023 г.
- Единое право собственности. Теперь общая долевая собственность регулируется отдельной главой и отделена от общей совместной собственности.
- Кворум и управление. Решения по обычным вопросам принимаются большинством долей (ст. 244.1–244.4). Для сделок сверх обычных – единогласно.
- Переход долей. Упрощён механизм уведомления о намерении продать долю: уведомление направляется в нотариальной форме всем сособственникам и в Росреестр.
- Выдел доли в натуре. Добавлена «презумпция невозможности» (ст. 245.1): если технически невозможно выделить долю, суд может обязать выплатить компенсацию без изъятия из регистра.
Глава 17.1 «Недвижимое имущество» – новые правила оборота
Единый объект недвижимости
Теперь здание, сооружение, объект незавершённого строительства и подведомственный им земельный участок могут быть зарегистрированы как единый недвижимый комплекс (ст. 133.1). Это:
- исключает «раздвоенную» регистрацию здания и земли;
- упрощает залог и продажу;
- расширяет возможности для девелоперов при проектном финансировании.
Техпаспорт = правоустанавливающий документ?
До 2023 г. технический план был лишь приложением к правоустанавливающим документам. С 2024 г.:
- Технический план, подготовленный кадастровым инженером, приобретает самостоятельное значение как основание для регистрации права на вновь созданный объект.
- Декларация об объекте больше не требуется при первичной регистрации жилых домов ИЖС.
Реформа залогового права: Глава 23 ГК РФ (вступила 1 июня 2024 г.)
Залог как вещное право
- Введено понятие «залог без передачи владения» в отношении любых категорий имущества, включая движимые вещи (ст. 334.1).
- Регистрация залога движимого имущества в ЕГРЗЛИ (Единый госреестр залогов движимого имущества) делает его вещным правом и обеспечивает публичное действие.
Риск случайной гибели
Риск теперь несёт залогодержатель, если залог без передачи владения, а иное не оговорено договором. Это стимулирует страхование предмета залога.
Ускоренное внесудебное обращение взыскания
Для залога недвижимости достаточно:
- нотариального исполнительного надписи;
- регистрации перехода права в Росреестре по заявлению залогодержателя.
Точечные, но важные изменения в ст. 453 ГК РФ (№ 347-ФЗ от )
| Что изменилось | Прежняя редакция | Новая редакция |
|---|---|---|
| Последствия расторжения договора | Обратная передача всегда по правилам неосновательного обогащения. | Возможен «гибридный» порядок: часть – неосновательное обогащение, часть – договорный (если соглашение предусмотрено). |
| Риск случайной гибели вещи | Переходит к продавцу с момента расторжения. | Риск остаётся у покупателя, если он владеет вещью на момент расторжения (ст. 453 ч. 1.1). |
Практика ВС РФ: ключевые позиции 2023–2024 гг.
- Постановление Пленума ВС РФ № 43 от :
- «Единый недвижимый комплекс» может быть предметом залога исключительно целиком;
- земельный участок без здания не может быть передан в залог «в составе комплекса».
- Обзор судебной практики № 2 (2024): если доля в общей долевой собственности <0,5 %, суд может отказать в выделе доли в натуре даже при технической возможности, если это нарушает интересы остальных собственников.
Как бизнесу и юристам подготовиться: чек-лист
- Аудит ЕГРН/ЕГРЗЛИ. Проверьте, правильно ли отражены залоги и доли.
- Договоры залога. Переработать текст: добавить пункт о регистрации в ЕГРЗЛИ, распределить риски.
- Новые формы. Использовать актуальные формы технических планов и нотариальных уведомлений о продаже доли.
- ИТ-системы. Обновить CRM и сервисы онлайн-закладных до версий, поддерживающих ЕГРЗЛИ API.
- Шаблоны договоров купли-продажи. Добавить условие о риске случайной гибели после расторжения (ст. 453).
Краткий итог
Реформа вещного права 2023–2024 гг. делает рынок недвижимости и залога более электронным, прозрачным и риск-ориентированным. Вместе с новыми главами 6.1 и 17.1 и изменённой ст. 453 ГК РФ формируется концептуально новая модель права на недвижимость, где:
- технический план равен правоустанавливающему документу;
- залог без передачи владения – полноценное вещное право;
- общая долевая собственность – управляемая через нотариальные уведомления.
Оперативное внедрение этих новаций позволит юристам и бизнесу минимизировать риски и воспользоваться новыми возможностями.
Источники: Федеральный закон № 347-ФЗ, ГК РФ (гл. 6.1, 17.1, 23), Пленум ВС РФ № 43, Обзор Р. Речкина, 2023–2024 гг.