04 июля 2026 г. — за последние два года Гражданский кодекс Российской Федерации претерпел кардинальные изменения, затрагивающие институт права собственности. В статье разобраны основные поправки, вступившие в силу с 1 августа 2023 года, их последствия для граждан, юридических лиц и управляющих организаций.

Причины реформы

До 2023 года действовавшие нормы о праве собственности допускали множество коллизий:

• неясность границ между индивидуальным и общим имуществом собственников МКД;
• отсутствие прямого запрета выдела доли в праве общей собственности на лестничные клетки, крыши, подвалы;
• конфликты между товариществами собственников и УК из-за размытого перечня обязательных работ.

Президент подписал Федеральный закон № 351-ФЗ от г., который внес изменения в части первую и третью ГК РФ и разом закрыл большинство «дыр».

Ключевые новеллы 2023 года

Понятие и состав общего имущества собственников (ст. 290-290;10 ГК РФ)

Общее имущество — это неделимые части многоквартирного дома, которые служат всем собственникам и не могут быть выделены в натуре. К ним относятся:

• фундамент, крыша, несущие стены, лестничные клетки;
• инженерные сети до первого отключающего прибора;
• механические и иные устройства, обслуживающие более одного помещения;
• придомовая территория (в пределах земельного участка, на котором расположен дом).

Доля в праве на такое имущество нематериальна и не может быть:

1. обособлена, продана или заложена отдельно от квартиры;
2. удержана при выселении собственника за долги;
3. предметом самостоятельного спора в суде.

Разграничение полномочий: собственник, управляющая организация

С действует новая глава 16.1 «Общее имущество собственников недвижимых вещей», где чётко прописано:

• собственники управляют общим имуществом через общее собрание;
• управляющая организация эксплуатирует имущество на основании договора управления;
• все расходы, связанные с содержанием общего имущества, распределяются пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности (ст. 249 ГК РФ).

Отмена понятия «части общего имущества»

Ранее допускалось закрепление за конкретной квартирой «права пользования» чердаком, подвалом, кладовкой. Теперь любые попытки индивидуализировать долю в общем имуществе недействительны, за исключением:

• случаев, прямо оговорённых в уставе ТСЖ;
• долевого участия в капитальном ремонте, когда расходы распределяются по площади.

Наследственные и другие переходы долей

Пункт 1 статьи 250 ГК РФ признан частично неконституционным: теперь порядок преимущественного права покупки доли в квартире чётко прописан в законе. Основные правила:

1. извещение о намерении продать долю направляется всем участникам долевой собственности за 30 дней;
2. если в течение 30 дней никто не заявил о намерении купить долю по той же цене, продавец свободен;
3. при нарушении преимущественного права сделку можно оспорить в течение 3 месяцев.

Переход права собственности на предприятие (статьи 564–567 ГК РФ)

С 2024 года введён специальный режим перехода права на предприятие как имущественный комплекс:

• право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права;
• если передано предприятие с скрытыми дефектами, покупатель вправе требовать пропорционального уменьшения цены, ремонта или расторжения договора (ст. 566 ГК РФ);
• при недействительности сделки применяются правила, аналогичные нормам о продаже товаров с недостатками.

Ответственность за самовольные постройки

Статья 222 (самовольная постройка) расширена в 2023 г.:

1. самовольная постройка на общем имуществе МКД подлежит сносу за счёт самовольщика;
2. суд может признать постройку выкупленной в собственность муниципалитета, если снос нарушит права третьих лиц;
3. признание постройки самовольной прекращает срок исковой давности (10 лет) для требования о её сносе.

Практические советы собственникам и управляющим организациям

Для собственников:

• проверьте технический паспорт и кадастровый план на предмет попыток выделить чердак, подвал или лифтовые шахты в самостоятельные объекты;
• включите в повестку общего собрания вопрос о признании любых неучтённых помещений общим имуществом;
• в договоре управления закрепите перечень работ по содержанию общего имущества с указанием источников финансирования.

Для управляющих организаций:

• в акте приёмки-передачи общего имущества перечислите все элементы (даже мелкие: огнетушители, антенны, вентиляционные каналы);
• срок хранения документов о содержании общего имущества увеличен до 5 лет с момента сдачи дома;
• при выявлении самовольных построек сразу направляйте собственникам претензию с предложением добровольного демонтажа.

Ожидаемые изменения в 2025–2026 гг.

Минюст уже вынес на общественное обсуждение проект, который:

• введёт единый электронный реестр долей в праве общей собственности;
• установит презумпцию согласия собственника на продажу доли при отсутствии ответа в течение 30 дней (для ускорения сделок);
• расширит ответственность управляющих организаций за ненадлежащее содержание общего имущества вплоть до административного штрафа до 500 000 руб.

Обновлённый Гражданский кодекс РФ 2024–2025 годов:

• устранил коллизии между индивидуальной и общей собственностью;
• защитил права собственников МКД от «приватизации» лестничных клеток, крыш и подвалов;
• ввёл прозрачные правила перехода долей, предприятий как имущественных комплексов и ответственности за самовольные постройки.

Чтобы избежать споров, рекомендуем в 2026 году провести повторный аудит общего имущества, обновить договоры управления и внести изменения в уставы ТСЖ/ЖК.