Объект незавершённого строительства (далее — ОНС) — это любое здание, сооружение или иной недвижимый объект, строительство которого начато, но по тем или иным причинам не завершено и не введено в эксплуатацию. Статус ОНС напрямую влияет на права собственности, налоговые обязательства, перспективы завершения строительства и последующей продажи. Всё это регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрК РФ) и подзаконными актами.
Основные положения о статусе ОНС в ГрК РФ
Статья 51 ГрК РФ закрепляет, что объект признаётся незавершённым, если:
- в нём отсутствуют элементы, без которых невозможна эксплуатация по назначению;
- отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- объект не был поставлен на кадастровый учёт как завершённый;
Важно: если объект не требует разрешения на строительство (например, временные или малоэтажные хозяйственные постройки), то заявитель самостоятельно обращается за кадастровым учётом, но только после завершения строительства. До этого момента объект всё равно считается ОНС.
Два пути завершения строительства
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию (разрешения № 2)
Необходимо, если объект подлежит разрешительной процедуре. После получения разрешения собственник вносит объект в ЕГРН как законченный. - Оформление права собственности как на ОНС, затем — завершение строительства и повторная постановка на учёт
Используется, если разрешение на ввод не требуется, либо если разрешение получено ещё до 2018 года.
Кадастровый учёт ОНС
Процедура описана в Федеральном законе от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для постановки ОНС на кадастровый учёт необходимо:
- технический план объекта незавершённого строительства (подготавливает кадастровый инженер);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды или собственности);
- документы, подтверждающие начало строительства (строительный журнал, акты скрытых работ, фото- и видеофиксация).
Формулировка в ЕГРН: «Объект незавершённого строительства: жилой дом, 2 этажа, общая площадь 180 м², степень готовности 65%». Данные указываются на основании технического заключения.
Налоги и отчётность
| Параметр | ОНС до ввода в эксплуатацию | Объект после ввода |
|---|---|---|
| Налог на имущество организаций | Не начисляется до постановки на учёт как долгострой | Начисляется с момента ввода в эксплуатацию |
| Налог на имущество физлиц | Не облагается | Исчисляеться с указанной кадастровой стоимостью |
| Амортизация | Не начисляется | Начинается со следующего месяца после ввода |
Риски и способы минимизации
Риски
- Самовольное строительство. Если ОНС возведён без разрешения на строительство, объект может быть признан самостроем и подлежать сносу.
- Затягивание сроков. Через 10 лет после начала строительства право собственности на ОНС может быть оспорено в суде, если не заявлено вовремя.
- Регистрация долгостроя как самостоятельного объекта. Возможна, но требует дополнительных доказательств начала и прекращения строительства.
Как снизить риски
- Регулярно продлевать разрешение на строительство или оформлять новое;
- Вести строительный журнал и фиксировать все этапы работ;
- Раз в 3–5 лет обновлять технический план и подавать его на кадастровый учёт, чтобы сохранить актуальность данных;
- Использовать договор долевого участия (ДДУ) только с застройщиками, включёнными в реестр Минстроя.
Актуальный алгоритм действий застройщика в 2026 году
Шаг 1. Проверка необходимости разрешения на строительство (по классу последствий и этажности).
Шаг 2. Получение разрешения на строительство (если требуется).
Шаг 3. Ведение журнала работ, актов скрытых работ, фото- и видеофиксации.
Шаг 4. После достижения степени готовности ≥ 30 % заказ технического плана и постановка ОНС на кадастровый учёт.
Краткий вывод
Статус объекта незавершённого строительства не является «заморозкой» проекта, а законным этапом, защищённым Градостроительным кодексом РФ. Главное — соблюдать сроки, документировать процесс и своевременно взаимодействовать с органами кадастрового учёта и разрешительной системы. Тогда даже многолетний долгострой можно будет легализовать и ввести в эксплуатацию без потери прав и дополнительных налогов.