Дата актуализации:
Что такое ОНС в гражданском праве?
Объект незавершённого строительства (ОНС) — это недвижимое имущество, строительство которого фактически начато, но не завершено и не введено в эксплуатацию․ В Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) такие объекты могут обладать разным правовым статусом:
- По договору строительного подряда (§ 2 гл․ 37 ГК РФ) — ОНС может быть передан заказчику лишь после подписания акта приёмки․
- По договору долевого участия (закон 214-ФЗ) — ОНС формально признаётся «незавершённым» до получения РВЭ/ГКО․
- По договору инвестирования — ОНС может быть предметом залога, залога долей, ипотеки и иных сделок до момента ввода в эксплуатацию․
Правовой режим ОНС в ГК РФ: ключевые статьи
Статья 219 ГК РФ — переход права собственности
Право собственности на ОНС возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН․ До этого момента объект может быть только предметом обязательств, но не полноценным объектом гражданских прав․
Статья 130 ГК РФ — недвижимые вещи
ОНС относится к недвижимости безусловно, даже если он представляет собой только фундамент без надземной части․ Это важно для:
- оформления залога;
- перехода прав при банкротстве застройщика;
- определения налоговой базы (кадастровая стоимость)․
Статья 222 ГК РФ, самовольное строение
Объект, строительство которого ведётся без разрешения или с нарушением ГПЗУ/ПЗЗ, может быть признан самовольной постройкой и подлежит сносу․ Однако особый порядок «узаконивания» ОНС предусмотрен для объектов, строительство которых начато до (закон 267-ФЗ)․
Ликвидация ОНС: налоговые и правовые последствия
В письме Минфина РФ от № 03-03-05/97344 подтверждено:
«При ликвидации ОНС (например, демонтаж несущих стен) компания вправе учесть расходы на его строительство в составе прочих расходов, связанных с производственной деятельностью, если объект не был введён в эксплуатацию и права на него не зарегистрированы в ЕГРН»․
Верховный суд РФ в 2025 г․ подтвердил, что ЛУКОЙЛ может списать расходы на ликвидированный ОНС при соблюдении условий:
- стоимость была учтена в бухгалтерском учёте как незавершённое строительство;
- имеется акт ввода объекта в ликвидацию;
- объект не числился в ЕГРН как недвижимость․
Доли и раздел ОНС при разводе
В 2025 г․ московский суд впервые разделил ОНС между бывшими супругами, несмотря на то, что в ЕГРН объект значился как «незавершённый»․ Суд исходил из следующего:
- объект достроен фактически;
- имеется технический заключение БТИ о возможности регистрации;
- доли были определены по фактическим взносам сторон․
Аренда участка под ОНС без торгов
Внесённые в 2025 г․ изменения в ст․ 39․6 Земельного кодекса РФ позволяют предоставлять участки в аренду без проведения торгов, если:
- на участке уже возведён ОНС;
- имеется положительное заключение ГАСН/Главгосэкспертизы о возможности достройки;
- в течение 3 лет объект будет введён в эксплуатацию․
Чек-лист: как проверить юридическую «чистоту» ОНС в 2026 г․
- ЕГРН — запросите выписку: проверьте, зарегистрирован ли объект как недвижимость․
- Разрешение на строительство — должно быть выдано или продлено․
- Договор подряда/долевого участия — убедитесь, что он зарегистрирован в Росреестре․
- Наличие обременений — залог, арест, аренда․
- Налоги — проверьте, не начислен ли налог на имущество за ОНС (если он уже зарегистрирован)․
Ключевые тренды:
- цифровизация ЕГРН: начнётся автоматический учёт ОНС на основе данных Росреестра и ГИС ГЕОНД;
- упрощение процедуры «узаконивания» ОНС до 2027 г․;
- возможность учёта расходов на ОНС в НДС без ввода в эксплуатацию при наличии технического заключения․
Рекомендация юристам и застройщикам: уже сейчас вести раздельный учёт ОНС по каждому этапу строительства, фиксировать затраты в ГИС ГЕОНД и своевременно продлевать разрешения на строительство․
© 2026, Обзор подготовлен на основе актуальных судебных и нормативных актов РФ․