Что такое объект незавершённого строительства (ОНС)?
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, объект незавершённого строительства (далее — ОНС) признаётся недвижимым имуществом. Это значит, что к нему применяются те же правила оборота, что и к зданиям, сооружениям, квартирам, земельным участкам и другим объектам недвижимости.
- ОНС — это здание, сооружение или помещение, строительство которого ещё не завершено;
- ОНС может быть как капитальным объектом, так и временной постройкой;
- ОНС может быть долевой собственностью (в т.ч. у физических и юридических лиц);
Правовой статус ОНС в российском законодательстве
С 11 апреля 2024 года и по состоянию на правовой режим ОНС остаётся неизменным: он регулируется:
- Гражданским кодексом РФ (ст. 130, 219, 222);
- Земельным кодексом РФ;
- Градостроительным кодексом РФ;
- Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»;
- Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Когда возникает право собственности на ОНС?
Право собственности на ОНС может возникнуть:
- По решению суда — если объект фактически существует и может быть индивидуализирован;
- На основании разрешения на ввод в эксплуатацию — после завершения строительства;
- По договору долевого участия (ДДУ) — если ОНС приобретён у застройщика;
- В порядке наследования или приватизации — если объект числится на балансе муниципалитета или государства.
Особенности налогового и кадастрового учёта
С 2026 года для физических лиц, владеющих ОНС стоимостью более 300 млн рублей, применяется повышенная налоговая ставка по налогу на имущество. Подобная недвижимость попадает в категорию «элитной» и облагается по максимальной шкале.
ОНС на балансе бюджетной организации
Если ОНС строится за счёт бюджетных средств:
- Он должен быть внесён в федеральный реестр незавершённых объектов;
- Требуется ежегодное подтверждение статуса (инвентаризация);
- Запрещена продажа или передача в частную собственность без согласования с Минфином РФ.
Риски покупателя ОНС
- Долгострой — застройщик не завершает строительство;
- Проблемы с оформлением — не внесён в ЕГРН или не узаконен;
- Налоговые споры — кадастровая стоимость может быть завышена;
- Арест имущества — если застройщик банкротится, объект может быть включён в конкурсную массу.
Как защитить свои права на ОНС?
Чтобы избежать потери прав на ОНС, рекомендуется:
- Проверить объект в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
- Убедиться в наличии разрешения на строительство;
- Заключить договор долевого участия только с аккредитованным застройщиком;
- Обратиться в суд в случае нарушения прав — суд может признать право собственности на долю в ОНС, если он уже физически существует.
Объект незавершённого строительства — это не просто «долгострой», а полноценный объект недвижимости, на который распространяется вся сила гражданского законодательства. С 2024 по 2026 годы правовой режим ОНС не претерпел существенных изменений, однако налоговая нагрузка и требования к прозрачности строительства усилились. Покупка или оформление ОНС требует юридической грамотности и проверки всех документов.
Дата актуальности: