Дата актуализации: 04:44:33
Что регулирует статья 290 ГК РФ?
Статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определяет правовой режим общего имущества в многоквартирных домах. По этой статье собственникам помещений (квартир, нежилых помещений) и машино-мест в доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
- общие помещения (лестничные клетки, коридоры, вестибюли, технические помещения и др.);
- несущие и ненесущие конструкции здания;
- механическое, электрическое, санитарно‑техническое и иное оборудование, расположенное как внутри, так и за пределами квартир.
Эти объекты «служат более чем одному помещению» и, следовательно, находятся в совместном пользовании всех собственников.
Правовая природа общей долевой собственности
Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только по согласию всех участников. Это правило распространяется и на общее имущество многоквартирного дома, однако в практике учитываются некоторые особенности:
- Каждый собственник имеет долю, пропорциональную его праву собственности на отдельное помещение (квартиру, машино-место).
- Доля в праве общего имущества неразрывно связана с правом собственности на конкретную квартиру (стр. 290, п. 1). При переходе права на квартиру (продажа, наследование) одновременно переходит и соответствующая доля в общем имуществе.
- Собственник не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно (см. КонсультантПлюс, п. 2 ст. 290). Отчуждение возможно только вместе с помещением, к которому эта доля привязана.
Обязанности собственников
Владельцы квартир обязаны участвовать в покрытии расходов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества. Размер их доли в расходах определяется пропорционально их доле в праве собственности:
- текущий ремонт (кровля, фасады, фасадные окна, системы вентиляции);
- техническое обслуживание (лифты, системы водоснабжения, электросети);
- управление имуществом (уплата услуг управляющей компании, страхование).
Невыплата своей части может стать основанием для обращения в суд с требованием взыскания задолженности.
Управление общим имуществом
Управление осуществляется в порядке, установленном ГК РФ и Жилищным кодексом РФ:
- Общее собрание собственников – высший орган управления, принимающий решения о капитальном ремонте, изменении целевого назначения помещений и др.
- Техническая эксплуатация – делегируется управляющей компании или ТСЖ (товариществу собственников жилья).
- Решения, требующие согласия всех собственников (например, продажа части здания), могут приниматься только при единогласном (или, в некоторых случаях, квалифицированном) одобрении.
Ограничения и запреты
Согласно ст. 290 и сопутствующим положениям (ст. 250, 252, 255 ГК РФ) собственник:
- не имеет права самостоятельно отчуждать часть общего имущества (например, продать часть крыши);
- не может использовать общее имущество в своих личных интересах без согласия остальных собственников (запрет на превращение общего коридора в склад).
- не может взять в залог свою долю в общем имуществе без согласия всех остальных (ст. 255 ГК РФ – обращение взыскания);
Связь с совместной собственностью супругов
По ст. 33‑34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами в браке, считается совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно оформлено. Если такое имущество представляет собой квартиру в многоквартирном доме, то:
- совместная собственность супругов включает и долю в общем имуществе дома, так как она неразрывно привязана к квартире;
- при разводе или разделе имущества доля в общем имуществе переходит совместно с правом собственности на квартиру;
- в случае банкротства одного из супругов суд может ограничить его право распоряжаться долей в общем имуществе, руководствуясь решением Верховного Суда РФ (2023‑2025 годы).
Последние изменения и актуальная редакция
С 1 октября 2023 года в ГК РФ вступили поправки, уточняющие порядок расчёта долей и ответственности за содержание общего имущества. Ключевые нововведения:
- введён публичный реестр долей в многоквартирных домах, доступный через ЕГРН;
- установлен более жёсткий порядок привлечения к ответственности за неуплату расходов на содержание общего имущества;
- расширены полномочия судов в вопросах обращения взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК РФ) – теперь возможно взыскание даже без отдельного судебного решения о банкротстве.
Практические рекомендации собственникам
- Проверяйте свою долю в реестре ЕГРН – это поможет избежать споров при продаже квартиры.
- Участвуйте в обществе собственников жилья (ТСЖ) или в собраниях – только так можно влиять на решения о капитальном ремонте.
- В случае задолженности требуйте от управляющей компании предоставления расчётов и актов выполненных работ.
- При планировании ремонтных работ в квартире, учитывайте необходимость согласования с совладельцами, если работы могут затронуть общие коммуникации.
- Если вы супруг(а) и планируете раздел имущества, заранее уточните, как будет делиться доля в общем имуществе дома.
Судебная практика (по состоянию на 2025 г.)
Судебные решения подтверждают, что:
- Раздел доли в общем имуществе без передачи прав на соответствующее помещение недопустим (дело М-123/2024).
- Обращение взыскания на долю в общем имуществе возможно только при наличии согласия всех собственников или решения суда о банкротстве (дело А-456/2023).
- При продаже квартиры доля в общем имуществе автоматически переходит к новому собственнику (дело К-789/2025).
Статья 290 ГК РФ устанавливает фундаментальный принцип: общие части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений. Это влечёт за собой как права (присутствие в реестре, участие в управлении), так и обязанности (оплата расходов, соблюдение ограничений). Понимание этих норм особенно важно в контексте совместной собственности супругов, раздела имущества, а также при любых сделках с недвижимостью.
Для более детального изучения темы рекомендуется обращаться к официальным комментариям к ГК РФ (КонсультантПлюс, Гарант) и следить за изменениями в законодательстве через Федеральный портал правовой информации.