Общее собрание собственников помещений (ОСС) является единственным органом управления многоквартирным домом, через который собственники решают вопросы содержания и использования общего имущества. Ниже — подробное руководство, актуальное на 07 апреля 2026 года, с учетом последних изменений в нормативных актах.

Нормативная база

• ст. 44 ЖК РФ — общие положения;
• ст. 45 ЖК РФ, порядок проведения;
• ст. 46 ЖК РФ, требования к принятию решений;
• Приказ Минстроя РФ № 411/пр от — методические рекомендации;
• Приказ Минстроя РФ № 266/пр от — форма протокола, действующая с .

Типы собраний

Годовое (обязательное)

Согласно ст. 45 ЖК РФ, собственники обязаны проводить ОСС ежегодно, во II квартале года, следующего за отчётным.

Внеочередное

Инициируется:

• любым собственником;
• управляющей организацией;
• органом местного самоуправления (в специальных случаях).

Кворум и принятие решений

Кворум достигнут, если участвуют собственники, обладающие более 50 % общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Этапы проведения

Подготовительный этап (за 30–60 дней)

1. Формирование реестра собственников (ЕГРН, выписки Росреестра).
2. Определение инициативной группы (не менее 3 человек).
3. Составление проекта повестки (рекомендуется не более 7 вопросов).
4. Выбор формы:
   • очная — во дворе или помещении;
   • заочное — опросные листы, Госуслуги Дом, электронная почта;
   • гибридная (очно-заочная).

Уведомление (не позднее 10 дней до собрания)

Отправляется:

• письмо с уведомлением в почтовый ящик;
• смс/e-mail (при наличии согласия);
• размещение на официальном сайте УК/ТСЖ;
• объявление на доске в подъезде + фото фиксации.

Содержание уведомления:

1. дата, время, место (или порядок заочного голосования);
2. повестка дня;
3. порядок ознакомления с документами;
4. реквизиты инициаторов.

Проведение очного собрания

Алгоритм:

1. Регистрация участников по паспортам и выпискам ЕГРН.
2. Выбор председателя и секретаря собрания.
3. Заслушивание отчётов (УК, ревизионной комиссии).
4. Обсуждение вопросов повестки.
5. Голосование (открытое или тайное).
6. Подсчёт голосов и составление протокола по форме № 266/пр.

Заочное голосование

• Раздаём/рассылаем опросные листы (бланки).
• Устанавливаем срок возврата не менее 30 дней.
• Каждый лист подписывается + скан паспорта/выписка;
• Ведём реестр полученных листов.

Оформление протокола и итоги

Обязательные реквизиты протокола (по 266/пр)

1. дата, время, место;
2. сведения о доме (адрес, кадастровый номер);
3. реестр присутствующих;
4. повестка дня;
5. тексты предложений и результаты голосования;
6. подписи председателя и секретаря;
7. приложения (опросные листы, доверенности).

Сроки и порядок направления

• 10 рабочих дней — направление копии протокола в орган местного самоуправления (жилищная инспекция);
• 5 рабочих дней — в управляющую организацию;
• 3 рабочих дня — размещение на сайте Госуслуг Дом или сайте УК.

Типичные ошибки и как их избежать

Электронные сервисы и удобства 2026

• Госуслуги Дом — онлайн-регистрация, электронные бюллетени, автоматический подсчёт голосов.
• УМКА Смоленск — региональный сервис, интегрированный с Росреестром.
• QR-код на объявлении — мгновенный переход к регистрации.

Чек-лист для инициативной группы

1. Скачать свежий реестр собственников.
2. Определить форму и дату собрания.
3. Составить повестку и проект решений.
4. Разослать уведомления 3-мя способами.
5. Подготовить бланки для заочного голосования.
6. Зарезервировать помещение и нотариуса (при необходимости).
7. Составить протокол и в течение 10 дней направить всем заинтересованным лицам.

Администрация города-героя Смоленска, апрель 2026 г.