Ключевые факты
- 18 сентября 2025 г․ Госдума в первом чтении одобрила законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, касающихся обязательной регистрации ряда договоров․
- Новые правила коснутся прежде всего сделок с недвижимостью, залогом имущества, крупных корпоративных сделок и долгосрочных договоров аренды․
- Цель законопроекта — повысить прозрачность, снизить риски рейдерства и создать единый реестр всех значимых сделок․
Что именно предлагается изменить?
Расширение перечня договоров, подлежащих регистрации
На сегодняшний день обязательной государственной регистрации требуются переход права собственности на объекты недвижимости и некоторые договоры залога․
Законопроект расширяет список, включая:
- Договоры долгосрочной аренды (от 5 лет и более) на недвижимость и особо ценное имущество․
- Корпоративные договоры о сделках с долями >25 % в уставном капитале․
- Договоры о залоге движимого имущества, стоимость которого превышает 3 млн рублей․
- Лизинговые договоры, предусматривающие выкуп объекта лизинга․
Единый электронный реестр договоров
ФНС России предложено создать и вести Единый федеральный реестр существенных договоров (ЕФРСД), куда в течение 5 рабочих дней
после подписания договора должна быть подана электронная копия в формате XML или PDF/A․
Правовые последствия неисполнения
- Договор, подлежащий регистрации, но не зарегистрированный, считается не заключённым (п․ 3 ст․ 433 ГК РФ в новой редакции)․
- Налоговые вычеты и компенсации по такому договору не предоставляются․
- Возможен штраф для юрлица до 500 000 руб․, для ИП до 50 000 руб․
Как это повлияет на бизнес и граждан?
Для компаний
| Позитивные изменения | Новые издержки |
|---|---|
| Снижение риска рейдерского захвата за счёт прозрачности сделок․ | Необходимость оплачивать услуги электронной подписи и аккредитованных операторов․ |
| Упрощённая проверка контрагентов через открытый реестр․ | Дополнительные HR-расходы на обучение персонала новым процедурам․ |
Для физических лиц
Покупателям квартир и домов больше не придётся посещать Росреестр лично: регистрация заявления и договора купли-продажи возможна через МФЦ или портал «Госуслуги»․
Однако при аренде недвижимости сроком от 5 лет появится обязанность подать договор в ЕФРСД, иначе арендодатель рискует налоговыми санкциями․
Пошаговая инструкция: как зарегистрировать договор
- Подготовьте электронную подпись (КЭП для юрлица или доверенной УКЭП для физлица)․
- Перейдите на официальный портал ЕФРСД․
- Заполните форму: ИНН/ОГРН сторон, предмет договора, сумма, срок действия, условия расторжения․
- Прикрепите скан заверенного договора (PDF/A, не более 10 МБ)․
- Оплатите госпошлину (для юрлиц, 1 000 руб․, для физлиц — 350 руб․)․
- Получите квитанцию в личном кабинете и уникальный номер регистрации (RU-ДГ-YY-NNNNNNN)․
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры на 3 года?
Нет, только если срок ≥5 лет или договор содержит опцию выкупа․
Вопрос 2: Что делать, если я уже подписал договор до вступления закона в силу?
Переходные положения предусматривают «упрощённую» регистрацию в течение 180 дней после официального опубликования закона․
Вопрос 3: Открыт ли реестр для всех?
Да, раздел «Публичный доступ» позволяет бесплатно проверять историю любого объекта недвижимости или компании по ИНН/ОГРН․
Сроки вступления закона в силу
- 1 октября 2026 г․ — закон вступит в силу для новых договоров․
- 1 января 2027 г․ — начнётся обязательная регистрация всех договоров залога движимого имущества․
- 1 июля 2027 г․ — полный переход на электронную форму без бумажных оригиналов․
Рекомендуем уже сегодня обновить внутренние регламенты и проверить готовность вашей бухгалтерии к работе с ЕФРСД․