С 1 января 2017 года вступили в силу ключевые изменения в сфере государственной регистрации недвижимости и вещных прав. С тех пор любые ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Что это значит на практике — разбираемся вместе.
Что считается «ограничением (обременением)»?
В юридическом смысле под обременением понимаются любые действия или состояния, которые:
- ограничивают свободу распоряжения объектом (например, запрет на отчуждение);
- создают дополнительную нагрузку на собственника (сервитут, ипотека, арест);
- уведомляют третьих лиц о спорных правах (заявление о несогласии на сделку).
Законодательная база
Гражданский кодекс РФ, статья 131
Прямо устанавливает: «Права на недвижимость и сделки с ней подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре…». Без внесения записи в ЕГРН обременение не порождает правовых последствий для третьих лиц.
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Регламентирует процедуру внесения сведений о запрете регистрационных действий, аресте, сервитутах и других ограничениях.
Виды регистрируемых ограничений
| Вид ограничения | Кто вносит запись | Как снять |
|---|---|---|
| Арест (наложен судом, приставами) | Судебный пристав-исполнитель через ФССП | По исполнительному листу, после погашения долга |
| Запрет от собственника на отчуждение | Сам собственник через МФЦ/Росреестр | Заявление собственника или регистрация сделки при личном участии |
| Ипотека | Банк-залогодержатель | После полного погашения кредита и подачи заявления |
| Сервитут | Договаривающиеся стороны | По соглашению сторон или решению суда |
| Несогласие супруга | Нотариус (в форме уведомления) | Письменное согласие супруга или раздел имущества |
Особенности для собственника
✓ Что можно делать при наличии обременений
- Проживать и использовать объект по назначению;
- Сдавать в аренду без регистрации договора в Росреестре;
- Платить налоги и коммунальные услуги.
✗ Что становится невозможным
- Продать или подарить без снятия ограничений;
- Передать по наследству (арест блокирует нотариальные действия);
- Получить кредит под залог, если объект под запретом.
Как проверить наличие ограничений?
- Онлайн: через сервис rosreestr.gov.ru → «Справочная информация по объектам недвижимости»;
- В МФЦ: заказать выписку ЕГРН (срок 1–5 дней, стоимость 300–750 ₽);
- Через кадастрового инженера: при подготовке техплана или межевания.
Как снять запрет на регистрационные действия?
Алгоритм действий собственника
Выявить причину запрета (выписка ЕГРН).
2. Устранить основание (долги, спор, отсутствие границ).
3. Подать заявление в МФЦ/Росреестр на снятие ограничения.
4. Получить новую выписку без обременения (1–7 дней).
Судебный путь
Если обременение считается незаконным, собственник может обратиться в суд с иском о признании ограничения недействительным. После вступления решения в силу Росреестр снимает запрет в течение 3 рабочих дней;
Частые ошибки
- Пропустить небольшой штраф — через ФССП он превращается в арест недвижимости.
- Забыть о супружеском несогласии — сделка может быть оспорена в течение года.
- Не отследить границы — отсутствие межевания приводит к запрету регистрации с 2017 г.
Обязательная регистрация ограничений прав, это не просто бюрократическая формальность. Это механизм прозрачности рынка недвижимости, который защищает как покупателей, так и добросовестных собственников. Однако владельцу важно вовремя проверять свою недвижимость и оперативно устранять любые обременения, чтобы сохранить свободу распоряжения своим имуществом.