С 13 января 2025 года вступили в силу фундаментальные изменения в порядке дарения недвижимости в России. Теперь любой договор дарения квартиры, дома, земельного участка или доли в них обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Однако помимо нового нотариального порядка существует целый ряд законодательных ограничений, которые могут сделать дарение невозможным или затруднённым. В этой статье мы систематизируем все актуальные ограничения, разберёмся, кому и что можно (или нельзя) подарить в 2026 году, а также расскажем, как минимизировать риски при оформлении дарственной.

Содержание

1. Новые обязательные правила с 13 января 2025 года
2. Общие ограничения: кто может дарить и что именно
3. Ограничения для юридических лиц
4. Особенности дарения близким родственникам
5. Дарение долей: 6-метровый минимум и преимущественное право
6. Прямой запрет дарения по ГК РФ
7. Обременения, залог и аренда: когда нужно согласие третьих лиц
8. Дарение имущества несовершеннолетних и ограниченно дееспособных
9. Налоговые последствия: НДФЛ при дарении
10. Чек-лист: как не нарваться на запрет подарка

Новые обязательные правила с 13 января 2025 года

С г. договор дарения недвижимости обязательно заверяется нотариусом. Нотариус:

• Проверяет дееспособность дарителя;
• Подтверждает право собственности по выписке из ЕГРН;
• Удостоверяет добровольность и безвозмездность соглашения;
• Электронно направляет документы в Росреестр для регистрации перехода права.

Сделки, оформленные до 13 января 2025 года в простой письменной форме, остаются действительными без дополнительного нотариального удостоверения.

Общие ограничения: кто может дарить и что именно

Даритель

• Должен быть дееспособным (ст. 21 ГК РФ).
• Должен обладать правом собственности на передаваемое имущество.
• Не должен находиться под опекой или иметь ограниченную дееспособность без согласия органа опеки.

Объект дарения

• Допускается дарение движимого и недвижимого имущества.
• Запрещено дарить вещи, изъятые из оборота (наркотики, оружие без разрешения и т.д.).
• Нельзя подарить воздушные суда, морские суда, космические объекты без соблюдения специального законодательства.

Ограничения для юридических лиц

Юридические лица сталкиваются с жёсткими рамками:

• Нельзя дарить имущество, стоимость которого превышает 3 000 руб., если оно числится на балансе организации по праву хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 1 ст. 576 ГК РФ).
• Допускается дарение только с письменного согласия собственника (учредителя, акционера, РФ).
• Дарение в уставный капитал не считается дарением, а квалифицируется как вклад и требует соблюдения корпоративных процедур.

Особенности дарения близким родственникам

Изначально в законопроекте предусматривалась отмена нотариального удостоверения для дарения между близкими родственниками (родители, дети, супруги, бабушки/дедушки и внуки). Однако в финальной редакции эту льготу убрали — теперь все договоры дарения недвижимости подлежат нотариальному удостоверению без исключения.

Преимущество: при дарении близкому родственнику одаряемый освобождается от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Дарение долей: 6-метровый минимум и преимущественное право

Минимальный размер доли и площади

Если после дарения доли размер приходящейся на одного собственника доли и площадь жилого помещения станут меньше 6 м², такое дарение запрещено (ст. 42 ЖК РФ, постановления ВС). Это защита от «раздробления» жилья до непригодных условий.

Преимущественное право покупки доли в ООО

С 18 июля 2025 года участники ООО могут отказаться от преимущественного права покупки доли других участников. Это косвенно влияет на дарение: если доля в уставном капитале ООО передаётся в дар, остальные участники вправе отказаться от выкупа, что упрощает процедуру;

Прямой запрет дарения по ГК РФ

Статья 575 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, когда дарение недопустимо:

• Органы госвласти и органы МСУ не могут принимать в дар от граждан и организаций (кроме обычных подарков до 3 000 руб.).
• Взятка в форме «дарения» квалифицируется по ст. 290 УК РФ.
• Обещание дарения не признаётся договором, если не оформлено в нотариальной форме.

Обременения, залог и аренда: когда нужно согласие третьих лиц

• Если имущество находится в залоге, необходимо письменное согласие залогодержателя (ст. 353 ГК РФ).
• При наличии долгосрочной аренды (более 1 года) нужно уведомить арендатора, но согласие не требуется.
• Арест, запреты регистрационных действий — дарение невозможно до снятия обременений.

Дарение имущества, принадлежащего несовершеннолетним и ограниченно дееспособным

• Несовершеннолетние младше 14 лет не могут самостоятельно дарить своё имущество — требуется согласие органа опеки.
• Дарение имущества, принадлежащего ограниченно дееспособному, также требует разрешения органа опеки.
• Подарок ребёнку до 14 лет оформляется от имени родителей (законных представителей).

Налоговые последствия: НДФЛ при дарении

Даритель не облагается НДФЛ при передаче недвижимости, независимо от срока владения (по договору дарения).

Чек-лист: как не нарваться на запрет подарка

1. Проверьте правоустанавливающие документы на недвижимость.
2. Убедитесь в отсутствии обременений: залога, ареста, ренты.
3. Если юрлицо — получите согласие собственника на дарение.
4. Если доля, убедитесь, что площадь на каждого собственника ≥ 6 м².
5. Соберите пакет документов:
   • Выписка из ЕГРН (не старше 5 дней);
   • Паспорта сторон;
   • Согласие супруга (если дарится совместное имущество);
   • Согласие органов опеки (для несовершеннолетних).
6. Запишитесь к нотариусу — единственный способ удостоверить дарственную в 2026 году.
7. Нотариус сам отправит документы в Росреестр — вам останется только получить свидетельство о праве собственности.

В 2026 году дарение недвижимости стало более защищённой, но и более строго регламентированной процедурой. Главное — не нарушать формальные требования (нотариальное удостоверение) и материальные ограничения (запреты на доли, обременения, особые категории лиц). При всей сложности процедура занимает всего 3–5 рабочих дней от визита к нотариусу до получения выписки из ЕГРН.

Сомневаетесь, подходит ли ваша ситуация под ограничения? Проконсультируйтесь с нотариусом или юристом по недвижимости — это быстрее и дешевле, чем впоследствии оспаривать недействительную сделку в суде.