С 4 января 2026 года вступает в силу закон, который серьёзно пересматривает права арендаторов земельных участков. Новые нормы касаются как сельхозземель, так и участков под строительство. В статье — подробный разбор изменений, последствия для физических и юридических лиц, а также практические советы тем, кто сдаёт или берёт землю в аренду.

Кратко о фактах

• Дата вступления: 04 января 2026 года (подписанный 30 декабря 2025 г. Федеральный закон № 548-ФЗ).
• Цель: упрощение перераспределения земель в публичном интересе и защита прав собственников (постановление Конституционного суда 42-П от ).
• Ключевой тезис: государство получает расширенные полномочия досрочно прекращать договоры аренды, но обязано возмещать убытки.

Основные ограничения прав арендаторов

2.1 Досрочное расторжение договора без суда

Теперь договор аренды может быть прекращён:

1. по решению уполномоченного органа (Росимущество, муниципалитет);
2. на основании публично-правового спора, если участок нужен для:
   • строительства объектов федерального значения (трассы М-12, ВСМ, газопроводы);
   • обустройства оборонных объектов;
   • создания особых экономических зон (ОЭЗ).

Важно: решение можно обжаловать в течение 30 дней, но не позднее начала фактического изъятия участка.

2.2 Запрет на переуступку и субаренду без согласия собственника

• Любая передача прав третьим лицам требует письменного согласия собственника.
• Нарушение влечёт расторжение договора в одностороннем порядке.
• Если участок передан по договору субаренды, субарендатор потеряет права автоматически;

2.3 Ограничение на изменение целевого назначения

Арендатор не может изменить вид разрешённого использования, даже если это допускает ГрК РФ. Теперь:

• любое изменение требует согласия собственника и органа местного самоуправления;
• отказ можно оспорить только в суде общей юрисдикции.

Компенсации и выкупные механизмы

3.1 Возмещение убытков

С 2026 г. государство обязано:

• возместить прямые убытки (неустойка, упущенная прибыль, стоимость посевов);
• оплатить рыночную стоимость незавершённого строительства на участке;
• предоставить альтернативный участок аналогичной площади и категории при наличии свободных земель.

3.2 Выкуп арендатором в собственность

Арендатор, использующий участок более 5 лет, вправе:

1. подать заявление о выкупе не позднее 30 дней с момента получения уведомления о предстоящем расторжении;
2. получить скидку 20 % от кадастровой стоимости, если участок используется под сельхозпроизводство;
3. оформить право собственности в упрощённом порядке через МФЦ.

Налоговые последствия

Для арендаторов-организаций:

• сумма компенсации признаётся внереализационным доходом и облагается НДС;
• арендная плата за неиспользованный период возвращается без НДС.

Для физлиц:

• компенсация освобождается от НДФЛ, если участок использовался для личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• при продаже временного участка налог не начисляется, если владение менее 3 лет.

Что делать арендатору уже сегодня

5.1 Проверьте договор

Внесите изменения:

• добавьте пункт о порядке и сроках уведомления о возможном досрочном расторжении;
• уточните критерии оценки убытков и механизм компенсаций.

5.2 Застрахуйте риски

Страховые компании уже предлагают продукты «Земельная защита», покрывающие:

1. убытки от изъятия;
2. судебные издержки;
3. потерю урожая.

5.3 Подайте заявление на выкуп

Если вы 5+ лет арендуете участок и планируете дальнейшее развитие бизнеса, не дожидайтесь уведомления. Подайте заявление через портал «Госуслуги» → «Моё имущество» → «Земельный участок» → «Выкуп арендуемого участка».

Планы на 2026–2027 гг.: что ещё ждёт арендаторов

Новые правила кардинально меняют баланс интересов: государство получает инструмент быстрого изъятия земель, но арендаторы получают гарантированные компенсации. Ключ к безопасности — своевременная юридическая проверка договоров, страхование и активное участие в выкупе участков.

Подготовлено по материалам ТАСС от и постановлению КС РФ 42-П от .