В последние два года (2024–2026) множество стран мира ужесточили или ввели новые ограничения на приобретение и владение земельными участками иностранцами. Тенденция охватывает как постсоветское пространство, так и государства ЕС, США и Азиатско-Тихоокеанский регион. Ниже — подробный обзор причин, механизмов и последствий этих изменений.
Почему сейчас?
- Геополитика. После 2022 года земля стала рассматриваться как «стратегический актив». Власти опасаются, что иностранцы, особенно из «недружественных» государств, смогут получить контроль над критической инфраструктурой или сельхозугодьями.
- Цены на продовольствие. Рост мировых цен на зерно и масличные заставил правительства защищать внутренний рынок от «внешнего выкупа».
- Давление общественности. Во многих странах усилились антииммигрантские настроения, которые теперь перекинулись и на вопросы владения землёй.
Что изменилось в ключевых странах
Россия
Закон от вступил в силу :
- запрет гражданам из «недружественных» стран владеть любой сельхозземлёй;
- если земля уже была куплена, её нужно продать или передать в доверительное управление российским резидентам до ;
- за нарушение — конфискация через суд.
Польша
На фоне продлённого 21 января 2026 г. режима чрезвычайного положения на границе с Беларусью польские власти:
- ввели временный мораторий на покупку земель приграничной зоны (до 3 км от линии границы) иностранцами из третьих стран;
- усилили проверку «подставных» сделок через польских номиналов;
- решение продлено ещё на 60 дней (до марта 2026 г.) и может быть продлено снова.
Украина
1 января 2024 года отменён 20-летний мораторий на продажу сельхозземель, но:
- иностранцы могут купить участки только через юрлица, зарегистрированные в Украине;
- государство сохраняет право преимущественного выкупа в течение 5 лет;
- общая площадь, которой может владеть одна компания с иностранным участием, ограничена 10 000 га.
Соединённые Штаты
С 2024 г. более 24 штатов приняли законы, ограничивающие покупку сельхозземель гражданами Китая, России, Ирана и КНДР:
- Флорида: полный запрет на владение любой недвижимостью гражданами КНР (закон HB 1355, в силе с , расширен в 2024 г.);
- Техас: иностранцы из «опасных стран» не могут покупать участки в радиусе 160 км от военных объектов;
- штрафы до 1 млн долларов США или принудительная продажа через суд.
Китай
В ответ Китай ужесточил «отраслевой список негатива»:
- иностранные компании могут владеть сельхозземлёй только в рамках 50-летней аренды;
- обязательное согласование с Минсельхоза КНР при любом изменении долей > 10 %.
Последствия для инвесторов
| Регион | Риски | Возможные стратегии |
|---|---|---|
| Россия | конфискация, ограниченный рынок выкупа | перевод долей в российские юрлица, структурирование через доверительные фонды |
| Польша | приостановка сделок, усиленные проверки | инвестиции в коммерческую недвижимость в городах > 10 тыс. жителей |
| США | разные правила в штатах, штрафы | создание американских дочерних компаний, оформление через REIT |
| Украина | потенциальное откатное регулирование | короткие цепочки аренды, опционы на выкуп |
Как не нарваться на штрафы: чек-лист
- Проверьте списки санкций и список «опасных» стран в конкретной юрисдикции.
- Тщательно изучите местное земельное право: особенно зоны, где действует военный или чрезвычайный режим.
- Оформляйте структуру через местных юрлиц с > 51 % голосов резидентов.
- Включите в договор обратный выкуп (put option) на случай изменения законодательства.
- Ежеквартально обновляйте Due Diligence: законы меняются каждые 3–6 месяцев.
Прогноз до 2027 года
Эксперты ожидают:
- расширение «красных зон» в приграничных районах ЕС и США;
- возможное создание панъевропейского реестра иностранных владельцев земель;
- рост стоимости юридических услуг и страхования политических рисков на 30–50 %.